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優(yōu)質(zhì)房企終等到這一天:預(yù)售資金可憑保函置換

發(fā)布時間:2022-11-15 11:15:00來源: 北京商報(bào)

  房企一直吐槽的預(yù)售資金監(jiān)管過緊有了“好轉(zhuǎn)”的可能。11月14日,住建部、銀保監(jiān)會、央行等三部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》(以下簡稱《通知》),明確允許商業(yè)銀行按市場化、法治化原則,在充分評估房地產(chǎn)企業(yè)信用風(fēng)險、財(cái)務(wù)狀況、聲譽(yù)風(fēng)險等的基礎(chǔ)上進(jìn)行自主決策,與優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)開展保函置換預(yù)售監(jiān)管資金業(yè)務(wù),算是走出了“難得的一步”。但對于《通知》中明確的“銀行與房企保函置換預(yù)售資金比例不得超30%”部分業(yè)內(nèi)人士仍存爭議:符合這一標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)能有多少?在各地首付比例不一的情況下,30%的統(tǒng)一比例是否合適?此外,一部分房企直言,未來嚴(yán)格按建設(shè)到達(dá)期放款、嚴(yán)格監(jiān)管置換金用途也是擺在住建、金融部門的兩個考題。

  80%的首付與30%的置換金

  此次松綁預(yù)售資金置換,三部門設(shè)置了一系列定語:商業(yè)銀行按市場化、法治化原則在充分評估房地產(chǎn)企業(yè)信用風(fēng)險、財(cái)務(wù)狀況、聲譽(yù)風(fēng)險等的基礎(chǔ)上進(jìn)行自主決策,與優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)開展保函置換預(yù)售監(jiān)管資金業(yè)務(wù)。

  對于上述一系列要求下的保函,中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為,最近房地產(chǎn)各種寬松政策越來越多,相比之前寬松的主要方向是傾斜購房者,降低購房者入市壓力,最近很多政策都開始寬松房企,穩(wěn)定房企的現(xiàn)金流,政策開始救助房企的資金鏈,這種信號是好的。

  但強(qiáng)調(diào)保函僅可用于置換依法合規(guī)設(shè)立的預(yù)售資金監(jiān)管賬戶的監(jiān)管額度內(nèi)資金。置換金額不得超過監(jiān)管賬戶中確保項(xiàng)目竣工交付所需的資金額度的30%,置換后的監(jiān)管資金不得低于監(jiān)管賬戶中確保項(xiàng)目竣工交付所需的資金額度的70%。監(jiān)管額度內(nèi)資金撥付使用時,保函金額相應(yīng)下調(diào),確保監(jiān)管賬戶內(nèi)資金始終不低于項(xiàng)目竣工交付所需的資金額度的70%。如房地產(chǎn)企業(yè)未向監(jiān)管賬戶內(nèi)補(bǔ)足差額資金,保函金額不得調(diào)整。

  對于這一數(shù)據(jù),易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)給記者算了筆賬,根據(jù)項(xiàng)目竣工和房屋銷售款之間的大致關(guān)系,此次置換出來的資金約占房屋銷售款10%的規(guī)模,這也意味著能為房企增加“房屋銷售款×10%”的資金額度,其改善流動性的意義是積極和顯著的。

  但在房企端也有不同意見。

  “全國30%一個標(biāo)準(zhǔn),這對于像北京、上海這樣首付比例高的城市效果是很有限的?!蹦呈畯?qiáng)房企北京公司總裁直言,為了保交付,目前全國大部分地區(qū)的預(yù)售資金都是收到首付+定金后,地方住建部門開網(wǎng)簽;給開發(fā)商放款則是按照建設(shè)的節(jié)點(diǎn),分幾次發(fā)放。

  “以北京為例,現(xiàn)在市場基本都是改善入市,80%的首付跟全量也差不多?!鄙鲜隹偛媒o記者算了筆賬,以一套1000萬的房源為例,按照目前的拿地與限價比例,其中地價占比不會低于500萬,如果是二套置換需求,800萬首付款進(jìn)入監(jiān)管賬戶后,自己大概在最快拿地后6到8個月才能夠分批取出這800萬,如果算上融資成本,那么實(shí)際上開發(fā)商這一套1000萬房子的資金成本現(xiàn)在往往要超1500萬。

  “其實(shí)單平米建安成本即便是高標(biāo)準(zhǔn)住宅,5000元也足夠,但現(xiàn)在監(jiān)管的范圍本身就超過了建安成本的范圍,這是貸款以外,導(dǎo)致流動性受限的首要原因?!?/p>

  此前,旭輝集團(tuán)總裁林沖在對內(nèi)發(fā)布公開信的時候也提到,旭輝賬上盡管有300億的現(xiàn)金,但可以提取的非常少,主要就是因?yàn)轭A(yù)售資金監(jiān)管。

  張大偉也坦言,只允許30%的資金波動,而且必須是銀行擔(dān)保,所以符合的企業(yè)數(shù)量不會太多。預(yù)計(jì)大部分集中在央國企和少數(shù)民企。

  不能用于拿地

  嚴(yán)格的限制置換比例外,對于置換資金的用途,三部門也同樣劃定了“紅線”:確保房企要按規(guī)定使用保函置換的預(yù)售監(jiān)管資金,優(yōu)先用于項(xiàng)目工程建設(shè)、償還項(xiàng)目到期債務(wù)等,不得用于購置土地、新增其他投資、償還股東借款等。房地產(chǎn)企業(yè)要按約定承擔(dān)監(jiān)管賬戶內(nèi)的資金補(bǔ)足義務(wù),確保項(xiàng)目建設(shè)資金充足。

  “此次被置換出來的預(yù)售資金,在使用方面已有非常大的創(chuàng)新,通俗說‘可以蓋樓也可以還債’?!眹?yán)躍進(jìn)指出,過去有些地方比較僵硬,只限定為“蓋樓”。這也有助于房企通過此類資金來更好地償還債務(wù),有助于債務(wù)風(fēng)險的更好化解。

  但也有房企負(fù)責(zé)人指出,地方如何落實(shí)“到點(diǎn)即放款”、監(jiān)管部分企業(yè)置換用途,同樣是門考題。

  “比如,北京在這一點(diǎn)做得就不錯,設(shè)定系統(tǒng),觸發(fā)節(jié)點(diǎn)自動放貸,需要人工審核也明確周期,這對于多一天就多好幾個小目標(biāo)利息的我們來說無疑是值得推廣的。”上述十強(qiáng)房企負(fù)責(zé)人呼吁。

  監(jiān)管評級4級及以下銀行不可

  也不是所有銀行都能夠?yàn)殚_發(fā)商提供保函。按照《通知》的標(biāo)準(zhǔn),兩大類銀行不得開展保函置換預(yù)售監(jiān)管資金業(yè)務(wù),分別是:監(jiān)管評級4級及以下或資產(chǎn)規(guī)模低于5000億元的商業(yè)銀行不得向作為本銀行主要股東、控股股東或關(guān)聯(lián)方的房地產(chǎn)企業(yè)出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金。此外,企業(yè)集團(tuán)財(cái)務(wù)公司等非銀行金融機(jī)構(gòu)不得出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金。

  根據(jù)央行此前披露的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)評級結(jié)果,2021年四季度,境內(nèi)4398家銀行中,評級1、2、3級的銀行分別為1家、44家、308家,換句話說,能夠?yàn)殚_發(fā)商開具保函置換預(yù)售資金的,只有這353家銀行。

  據(jù)了解,央行評級每季度開展一次。評級等級劃分為11級,分別為1-10級和D級,級別數(shù)值越大表示機(jī)構(gòu)風(fēng)險越高。

  “一般來說銀行的這個分級前5級都是綠區(qū),這一次保函的范圍沒有覆蓋全部綠區(qū)銀行,而是只放到了前三級,說明監(jiān)管還是很慎重的?!蹦晨偛吭谏虾5?0強(qiáng)房企融資部負(fù)責(zé)人直言,這個門檻大概率一方面考慮到了此前保交付的問題頻發(fā),倒排查發(fā)現(xiàn)預(yù)售資金被挪用,部分銀行監(jiān)管能力不足;另一方面,包括盛京等城商行受到爆雷房企拖累出險也是監(jiān)管部門將保函面擴(kuò)大的原因。

  中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜指出,《通知》對商業(yè)銀行開具保函提出明確條件限制,評級低或資產(chǎn)規(guī)模小的銀行不得開展業(yè)務(wù),不得給有關(guān)聯(lián)的房地產(chǎn)企業(yè)出具保函等,同時明確商業(yè)銀行要通過保證金、房地產(chǎn)企業(yè)反擔(dān)保以及其他增信措施,防范保函業(yè)務(wù)風(fēng)險。

  北京商報(bào)記者 王寅浩

(責(zé)編:陳濛濛)

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