5月份，受疫情影響，北京二手房成交跌入谷底。在此之后，以降低貸款利率為主的優(yōu)化政策開始出臺(tái)，6月至8月，二手房市場成交迎來了一波“三連漲”。據(jù)統(tǒng)計(jì)，8月北京二手房網(wǎng)簽13920套，環(huán)比增長12.8%。

　　同時(shí)，二手房供應(yīng)量也有所增加，業(yè)主掛牌價(jià)格預(yù)期有所轉(zhuǎn)弱，二手房市場“以價(jià)換量”態(tài)勢凸顯。

　　隨著樓市回暖信號不斷，市場對二手房的關(guān)注度也有所升高。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，目前買賣雙方價(jià)格博弈尚未完成，接下來在政策沒有大范圍調(diào)整的情況下，市場將繼續(xù)處于盤整狀態(tài)，同時(shí)會(huì)進(jìn)一步向買方傾斜。

　　價(jià)格博弈加劇

　　掛牌量增長看房熱情卻下降

　　當(dāng)下的北京，二手房市場兩極化現(xiàn)象十分嚴(yán)重。

　　好房子不愁賣，甚至有人搶著買；沒有優(yōu)勢的房子，不僅升值無望，連賣出去都很難。

　　位于亦莊的和成璟園8月末上架了一套95平方米的3居室房源，售價(jià)530萬元。無論是均價(jià)還是總價(jià)，在同小區(qū)中都處于底部位置。相比在售的同戶型房源，價(jià)格要便宜10萬-20萬元。對于這類降價(jià)二手房，經(jīng)紀(jì)人張銘表示，近兩個(gè)月小區(qū)內(nèi)掛牌房源增多，不少人都是賣了房再置換新房，因此在價(jià)格上就有了松動(dòng)的空間。

　　在整體大環(huán)境下行的趨勢下，二手房東的心態(tài)也跟著發(fā)生了改變，當(dāng)庫存增加，尤其是同類型在售房源增多的時(shí)候，降價(jià)賣房就會(huì)變成常態(tài)。

　　根據(jù)58安居客房產(chǎn)研究院報(bào)告顯示，8月份有更多的二手房掛牌出售，北京新增掛牌房源量環(huán)比7月份上漲了6.9%。

　　“大部分掛牌賣房的人都是為了置換出資金，有的是為了補(bǔ)貼生意現(xiàn)金流，有的是為了換房。這些著急出售的房東，往往會(huì)主動(dòng)下調(diào)20萬左右?！蔽挥诓降姆慨a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人趙宇表示，他所在的領(lǐng)秀慧谷社區(qū)，近兩個(gè)月成交了二十多套房子，絕大多數(shù)房源都有一定的溢價(jià)空間。整體上看，買賣雙方關(guān)于價(jià)格的博弈仍非常焦灼。買房人擔(dān)心會(huì)踩到高點(diǎn)，而賣房人則認(rèn)為年底會(huì)觸底反彈。

　　尤其是在一些關(guān)注度比較高的板塊，部分房東對于價(jià)格的預(yù)期從今年開始一路走高，與買家形成了明顯的預(yù)期背離。麥田分析師告訴北青地產(chǎn)，像回龍觀的一些次新小區(qū)，就在價(jià)格提升后，反而出現(xiàn)了看房人減少，去化變慢，周期拉長的情況。

　　從二手房的成交實(shí)際情況看，能夠賣得好的房源，要么是總價(jià)較低，戶型較小的剛需盤，要么就是配套齊全的改善盤。其余較為普通的房源，想快速出手，只能降價(jià)賣房。

　　麥田房產(chǎn)分析師就對北青地產(chǎn)表示，8月份雖然房源掛牌增多，但購房者的看房熱情和7月相比卻有所下降。一方面是因?yàn)殡p方對于后市的預(yù)期有所分歧，買房人的觀望情緒仍然較重，另一方面也是因?yàn)槭袌鎏幱谡{(diào)整期，價(jià)格的波動(dòng)，讓不少購房人選擇持幣觀望。

　　節(jié)奏回歸正常

　　8月北京二手房成交呈“三連升”

　　數(shù)據(jù)顯示，8月北京市二手住宅網(wǎng)簽量為13920套，環(huán)比上月12338套上升了約12.8%，但同比去年8月的15942套下滑約12.7%。

　　在業(yè)內(nèi)看來，北京二手房月成交量在1.2萬-1.5萬套屬于正常區(qū)間范圍，8月網(wǎng)簽近1.4萬套說明整體市場運(yùn)行比較平穩(wěn)，盡管仍處于調(diào)整階段，但正在逐步復(fù)蘇回溫。“需要說明的是，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)具有滯后性，無法及時(shí)反映市場實(shí)際走勢。”分析師表示。

　　從恢復(fù)的角度分析，分析師認(rèn)為，8月二手住房市場勢頭明顯放緩，成交量相較7月已開始回落，與疫情前正常月份水平相當(dāng)；由此，初步判斷為疫情期間積累的需求已在6、7月份充分釋放，市場節(jié)奏回歸正常。

　　值得一提的是，從6月開始，北京二手房成交量呈逐月上升的趨勢，至此8月已經(jīng)出現(xiàn)了“三連升”。麥田分析師分析，“三連升”的背后是5月份北京遭遇疫情，部分小區(qū)封控，成交基數(shù)低所致。從成交量來看，這三個(gè)月北京二手房市場逐月回升，市場已經(jīng)走出最底部，當(dāng)前市場進(jìn)入調(diào)整階段。

　　不只成交量上升，市場均價(jià)也有所微漲。據(jù)中指研究院監(jiān)測統(tǒng)計(jì)，北京8月二手房平均價(jià)格為75529元/平方米，環(huán)比上漲0.28%，同比也上漲4.27%。

　　對于二手房平均價(jià)格上漲，多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，主要來自市場層面的觀望情緒主導(dǎo)，目前大部分房東不著急出手，惜售以求賣出好價(jià)錢的心態(tài)較為明顯。

　　此外，聚焦到二手房市場成交結(jié)構(gòu)，面積和區(qū)域出現(xiàn)了明顯分化，優(yōu)質(zhì)房源一房難求。從面積段來看，中小戶型和豪宅賣得好，中間面積段行情一般。

　　其主要原因在于，剛需第一套房通常受制于總價(jià)、通勤等訴求，相較于新房樓盤，對應(yīng)的二手房可選擇的范圍更廣，且地段周邊配套更完備；而豪宅買家將房子作為資產(chǎn)看待，在當(dāng)下更利于發(fā)揮保值作用。

　　企穩(wěn)信號明顯

　　市場向買方傾斜

　　從今年年初以來，多次重要經(jīng)濟(jì)會(huì)議中都提到，合理支持剛性和改善性住房需求。尤其是信貸端迎來積極變化，市場活躍度有所提升。

　　以首都北京為例，在5年期以上LPR遭遇年內(nèi)三降后，8月北京首套及二套房貸款利率下限已降至4.85%和5.35%，這也是自LPR捆綁房貸利率后，北京首套房貸利率首次跌破5%。

　　在政策暖風(fēng)的帶動(dòng)下，二手房市場逐漸企穩(wěn)。

　　麥田分析師表示，目前買賣雙方價(jià)格博弈尚未完成，接下來政策若沒有大范圍調(diào)整的情況下，市場將繼續(xù)處于盤整狀態(tài)。預(yù)計(jì)9月份隨著掛牌房源的增多，房東下調(diào)掛牌價(jià)的壓力會(huì)進(jìn)一步增大，市場會(huì)進(jìn)一步向買方傾斜。

　　北京鏈家研究院則認(rèn)為，當(dāng)前金融和政策氛圍整體寬松，盡管居民購房按揭成本在進(jìn)一步下降，但對市場的刺激作用并不明顯。目前，市場預(yù)期處于穩(wěn)定狀態(tài)，買賣雙方觀望情緒皆較為明顯。預(yù)計(jì)未來一段時(shí)間內(nèi)，北京二手住房市場將保持當(dāng)前修復(fù)的態(tài)勢，平穩(wěn)發(fā)展。

　　展望未來，中指研究院預(yù)計(jì)，各地政府將繼續(xù)“用足用好政策工具箱”，因城施策穩(wěn)樓市。隨著樓市政策環(huán)境的持續(xù)改善及傳統(tǒng)銷售旺季的來臨，部分一二線熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場或逐步企穩(wěn)恢復(fù)。(應(yīng)受訪者要求，張銘、趙宇皆為化名)

　　文/宋欣 本報(bào)記者 李桁