新一輪房地產(chǎn)政策優(yōu)化調(diào)整力度正持續(xù)加大。5月27日,上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委等四部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的通知》(以下簡稱《通知》),提出調(diào)整優(yōu)化住房限購政策、優(yōu)化住房信貸政策、支持“以舊換新”等九條政策措施。
實(shí)際上,自5月中旬以來,全國層面統(tǒng)一部署,地方層面“因城施策”,多項(xiàng)房地產(chǎn)支持政策密集出臺(tái)。站在房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生變化的當(dāng)下觀察,不論是“供”“需”兩端雙管齊下,還是“消化存量”“優(yōu)化增量”并重,此輪房地產(chǎn)政策組合拳,透出不少深意。
“供”“需”兩端雙管齊下
從放松限購、引導(dǎo)居民房貸利率下行,到建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制、保交房等,近期一攬子政策凸顯出在房地產(chǎn)市場“供”和“需”兩端均加碼的特點(diǎn)。
從需求端來看,5月17日,央行圍繞住房信貸連發(fā)三招,包括降低個(gè)人住房貸款最低首付款比例、下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率、取消全國層面首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限。此后的10天內(nèi),廣東多個(gè)地市、上海、西安、重慶相繼宣布取消當(dāng)?shù)厥滋追亢投追抠J款利率下限,并下調(diào)最低首付比例。另外,進(jìn)入5月以來,繼24日珠?!叭嫒∠唐纷》肯拶徏跋奘勰晗蕖焙?,全國僅有6地仍在限購。
政策效果正逐步顯現(xiàn),在部分一線城市和省會(huì)城市,看房者購房積極性提高了,實(shí)際市場成交也有所升溫。“父母希望在南部新城購買一套140平的改善性住房,這幾天已經(jīng)轉(zhuǎn)了好幾個(gè)項(xiàng)目,近期就打算下定。”正在看房的南京市民李女士表示。該項(xiàng)目顧問宋經(jīng)理介紹,新政后,項(xiàng)目的到訪量增長了300%。進(jìn)入5月以來,該項(xiàng)目認(rèn)購超過80套。
南京房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長孟祥遠(yuǎn)認(rèn)為,市場經(jīng)歷了一個(gè)比較大的調(diào)整后,已經(jīng)到了一個(gè)底部,但之前很多人依然不愿出手,是因?yàn)闆]有看到有轉(zhuǎn)折點(diǎn)的信號(hào)?!跋盗行抡砻髁藦闹醒氲降胤健€(wěn)樓市’的決心,釋放了這一積極信號(hào)?!彼f。
從供給端來看,今年1月下旬建立的城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制已在全國多個(gè)城市大面積鋪開,數(shù)據(jù)顯示,全國297個(gè)地級(jí)及以上城市已經(jīng)建立了融資協(xié)調(diào)機(jī)制,截至5月16日,商業(yè)銀行已按內(nèi)部審批流程審批通過了“白名單”項(xiàng)目貸款金額9350億元。
業(yè)內(nèi)專家指出,一攬子新政既從需求端施策,降低購房者購房門檻,減輕其還貸壓力,讓更多有效需求加快入市,又從供給端建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制,對(duì)符合“白名單”要求的合規(guī)房地產(chǎn)項(xiàng)目積極給予資金支持等,將有利于房地產(chǎn)供需關(guān)系更加平衡。
“消化存量”和“優(yōu)化增量”并重
適應(yīng)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的新變化,本輪政策措施中,“消化存量房產(chǎn)”和“優(yōu)化增量住房”并重。尤其是推動(dòng)住房“以舊換新”、設(shè)立保障性住房再貸款等成為盤活存量住房的重要抓手,也成為新看點(diǎn)。
根據(jù)中指研究院不完全監(jiān)測數(shù)據(jù),截至5月27日,全國已有超70城表態(tài)支持住房“以舊換新”“收舊換新”?!捌渲?,開發(fā)商或國資平臺(tái)收購舊房,售房款用于購買指定新房項(xiàng)目,這種方式是今年以來住房‘以舊換新’的主流?!敝兄秆芯吭褐笖?shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶表示。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,這一做法的最大優(yōu)勢是“精準(zhǔn)”,既盤活存量房產(chǎn)又優(yōu)化增量住房,可謂一舉兩得。記者調(diào)研了解到,鄭州、南京、珠海等地國企已先行先試通過直接收購、以舊換新等方式參與到存量房的去化過程中,初步統(tǒng)計(jì),目前各城市公布的計(jì)劃收購住房已超過1萬套。
更為引發(fā)市場關(guān)注的是,本次央行及時(shí)設(shè)立專門的再貸款工具——3000億元保障性住房再貸款,鼓勵(lì)引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)按照市場化、法治化原則,支持地方國有企業(yè)以合理價(jià)格收購已建成未出售商品房,用作配售型或配租型保障性住房。業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為,盤活存量是化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵。在房地產(chǎn)市場低迷的情況下,原有的房產(chǎn)和資金循環(huán)被打破,房子很難再按原計(jì)劃賣給居民,房企和地方政府都面臨庫存積壓的問題。在新工具支持下,地方國企可以成為市面上房子的新買主,打通市場循環(huán)。
從盤活存量的角度來看,土地等資產(chǎn)也成為盤活的對(duì)象。自然資源部副部長劉國洪此前在國新辦發(fā)布會(huì)上介紹,自然資源部在廣泛調(diào)研的基礎(chǔ)上,準(zhǔn)備出臺(tái)妥善處置閑置土地、盤活存量土地的政策措施。
“預(yù)計(jì)房地產(chǎn)行業(yè)將繼續(xù)適應(yīng)從增量時(shí)代到存量時(shí)代的變化、供求關(guān)系和長期趨勢的變化,由總量擴(kuò)張轉(zhuǎn)為存量上的改造、去庫存、消化和增量上的提質(zhì)、調(diào)整、優(yōu)化相結(jié)合?!敝倭柯?lián)行大中華區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究部總監(jiān)龐溟表示。
推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向發(fā)展新模式加快轉(zhuǎn)變
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,此輪政策調(diào)整力度較大,但是沒有改變一貫的政策取向,更為重要的是,不重走“靠房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)”老路,而是更大程度發(fā)揮市場機(jī)制作用,推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向發(fā)展新模式加快轉(zhuǎn)變。
5月17日全國切實(shí)做好保交房工作視頻會(huì)議指出,要繼續(xù)做好房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范處置,扎實(shí)推進(jìn)保障性住房建設(shè)、城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)“三大工程”。
“預(yù)計(jì)‘三大工程’將和房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策優(yōu)化調(diào)整結(jié)合在一起,成為推動(dòng)優(yōu)化房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)構(gòu)、構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的新起點(diǎn)、新抓手、新動(dòng)能?!饼嬩楸硎?。
中國民生銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家溫彬表示,構(gòu)建發(fā)展新模式的基礎(chǔ)在“保交房”。住建部從土地端通過協(xié)調(diào)機(jī)制到項(xiàng)目端進(jìn)行一一布置和打通,既要控制好增量土地和項(xiàng)目,又要盤活好存量土地和項(xiàng)目,在保障房和商品房之間形成科學(xué)配置,從而著眼長遠(yuǎn)構(gòu)建房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展新模式。
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