央廣網(wǎng)北京8月24日消息 業(yè)主認為物業(yè)公司提供的服務不達標，是否能夠拒絕繳納物業(yè)費？業(yè)主能否以沒有實際居住為由拒絕繳納物業(yè)費？物業(yè)公司起訴業(yè)主繳納拖欠物業(yè)費，業(yè)主是否可以反訴物業(yè)公司沒有滿足業(yè)主知情權？

　　為預防和妥善處理物業(yè)糾紛，進一步做好物業(yè)服務不標準、不規(guī)范和物業(yè)收費存在亂象問題的治理工作，近日，北京市住房城鄉(xiāng)建設委與北京市二中院加強“府”“院”聯(lián)動，共同遴選編寫了5個涉物業(yè)收費典型訴訟案例，切實強化司法裁決示范引領，督促物業(yè)服務人優(yōu)化提升服務質量，引導業(yè)主合理維權，促進物業(yè)糾紛的實質性化解。

　　案例一：業(yè)主以物業(yè)服務存在部分瑕疵為由拒付全部物業(yè)費，不應予以支持

　　基本案情：甲公司與乙物業(yè)公司于2014年簽訂前期物業(yè)服務合同，約定乙物業(yè)公司為A小區(qū)提供物業(yè)服務，李某系A小區(qū)業(yè)主，于2016年辦理入住手續(xù)。李某未交納2017年至2020年的物業(yè)費，乙物業(yè)公司起訴李某，要求其支付物業(yè)費與滯納金。李某稱其不交納物業(yè)費是因為乙物業(yè)公司提供的物業(yè)服務不達標，包括小區(qū)垃圾亂丟，其房屋多處漏水，鄰居將空調安裝在其窗口，鄰居進行違法建設影向其采光等，乙物業(yè)公司不處理、不協(xié)調，系其自行通過訴訟的方式解決上述問題。

　　裁判結果：法院生效判決認為，李某在購房時明知且接受乙物業(yè)公司提供物業(yè)服務，通過乙物業(yè)公司提供的證據(jù)可以看出A小區(qū)運轉正常，李某享受了物業(yè)服務，應當支付物業(yè)費。李某提出的房屋漏水、鄰居違建等問題，雖然乙物業(yè)公司并非侵權責任主體，但根據(jù)前期物業(yè)服務合同相關約定，乙物業(yè)公司在溝通協(xié)調、協(xié)助維護公共秩序和協(xié)助做好安全防范工作上有一定漏洞，綜合考慮乙物業(yè)公司提供的物業(yè)服務存在一定瑕疵，李某按照合同約定標準的80%支付物業(yè)費，同時對滯納金不予支持。

　　要點提示：物業(yè)服務具有長期性、綜合性、公共性的特點，且與業(yè)主日常生活息息相關，物業(yè)公司通過衛(wèi)生、安保、設備養(yǎng)護維修等全方位的服務提升小區(qū)整體居住環(huán)境和品質，最終惠及每一位業(yè)主。業(yè)主支付物業(yè)費是物業(yè)服務合同中業(yè)主的主要合同義務，業(yè)主僅以物業(yè)服務存在瑕疵為由拒不交納全部物業(yè)費，法院一般難以支持，但如物業(yè)服務確存在瑕疵，法院裁判時會根據(jù)物業(yè)服務合同的約定審查瑕疵程度，對物業(yè)費進行酌減。

　　案例二：業(yè)主未實際居住使用房屋的，仍應支付物業(yè)費

　　基本案情：甲公司拍賣取得A大廈B1層至10層產(chǎn)權。2020年，A大廈業(yè)主委員會與乙物業(yè)公司簽訂A大廈物業(yè)服務合同，由乙物業(yè)公司為A大廈提供物業(yè)服務。甲公司未按時交納物業(yè)費等相關費用?，F(xiàn)乙物業(yè)公司起訴甲公司支付2021年1月1日之后的物業(yè)管理費和空調冷暖費。甲公司認為，房屋交付以來其實際使用的僅B1層部分面積，其他部分均屬于裝修改造未完工狀態(tài)，供冷供熱設施斷開，不具備使用條件；A大廈系純商業(yè)性質建筑，甲公司產(chǎn)權面積占A大廈近三分之一，面積足以影響乙物業(yè)公司的經(jīng)營預算，乙物業(yè)公司并未提供衛(wèi)生打掃、保安值守等物業(yè)服務，故不應當支付物業(yè)管理費和冷暖空調費。

　　裁判結果：法院生效判決認為，A大廈B1層至10層產(chǎn)權登記在甲公司名下，并沒有其他產(chǎn)權主體，乙物業(yè)公司進入上述產(chǎn)權區(qū)域進行物業(yè)服務需要甲公司的配合；根據(jù)乙物業(yè)公司提交的A大廈業(yè)主委員會出具的說明，乙物業(yè)公司全面履行了物業(yè)服務義務，沒有證據(jù)證明乙物業(yè)公司在大廈公共部位和公有設施的維護方面存在可以歸責的情形；甲公司未實際使用涉案房屋系其自身安排，不可歸責于乙物業(yè)公司，即便涉案房屋的供冷供熱設施拆除斷開，乙物業(yè)公司作為A大廈的冷熱供應方在管道維護、人員配置方面有經(jīng)營支出，且乙物業(yè)公司系按照60%的標準主張冷暖空調費。綜上，甲公司應當向乙公司支付物業(yè)管理費和空調冷暖費。

　　要點提示：部分業(yè)主將未實際居住或使用房屋作為不支付物業(yè)費的抗辯理由，該理由不能得到法院支持。物業(yè)服務的公共性質決定了業(yè)主是否實際居住或使用房屋不影響物業(yè)公司提供物業(yè)服務，且業(yè)主是否居住或使用房屋系業(yè)主自行安排，與物業(yè)公司無關，業(yè)主不能以此作為拒交物業(yè)費的正當理由。如業(yè)主因未居住或使用房屋對物業(yè)費產(chǎn)生異議，可以積極與物業(yè)公司協(xié)商，而不能完全拒交，避免產(chǎn)生訴訟風險。

　　案例三：業(yè)主知情權屬于物業(yè)糾紛審理范圍，應予以保護

　　基本案情：某物業(yè)公司起訴業(yè)主要求支付欠付物業(yè)費，業(yè)主周某反訴要求物業(yè)公司公示某年以來涉及費用支出合同、所有員工勞動合同、社保繳納記錄、考勤記錄、物業(yè)公司自稱四級物業(yè)服務標準的必要服務檔案資料。物業(yè)公司認為業(yè)主知情權糾紛內容與本案不屬于同一法律關系，法院不應當受理。

　　裁判結果：生效法院判決認為，依據(jù)《北京市物業(yè)管理條例》第七十條規(guī)定，物業(yè)服務人應當在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置設置公示欄，如實公示、及時更新相關信息，并且可以通過互聯(lián)網(wǎng)方式告知全體業(yè)主，業(yè)主對公示內容提出異議的，物業(yè)服務人應當予以答復。業(yè)主周某的部分訴求符合法律規(guī)定，對其中的合理部分予以支持。參照業(yè)主周某的具體訴訟請求，判令物業(yè)公司在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置如實公示：物業(yè)服務內容和標準、收費標準和方式；電梯、消防等具有專業(yè)技術要求的設施設備的日常維修保養(yǎng)單位名稱、資質、聯(lián)系方式、維保方案和應急處置方案；上一年度物業(yè)服務合同履行及物業(yè)服務項目收支情況、本年度物業(yè)服務項目收支預算；上一年度公共水電費用分攤情況、物業(yè)費、公共收益收支與專項維修資金使用情況；物業(yè)管理區(qū)域內車位、車庫的出售和出租情況。

　　要點提示：業(yè)主作為建筑物區(qū)分所有權人，享有了解本小區(qū)建筑區(qū)劃內涉及業(yè)主共有權及共同管理權等相關事項的權利。關于業(yè)主知情權的范圍，依據(jù)《最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》之規(guī)定，業(yè)主請求公布、查閱下列應當向業(yè)主公開的情況和資料的，人民法院應予支持：（一）建筑物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況；（二）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，以及業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定及會議記錄；（三）物業(yè)服務合同、共有部分的使用和收益情況；（四）建筑區(qū)劃內規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的處分情況；（五）其他應當向業(yè)主公開的情況和資料?！侗本┦形飿I(yè)管理條例》第七十條規(guī)定，物業(yè)服務人應當在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置設置公示欄，如實公示、及時更新下列信息，并且可以通過互聯(lián)網(wǎng)方式告知全體業(yè)主：(一)物業(yè)服務企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照、項目負責人的基本情況、聯(lián)系方式以及物業(yè)服務投訴電話；(二)物業(yè)服務內容和標準、收費標準和方式等；(三)電梯、消防等具有專業(yè)技術要求的設施設備的日常維修保養(yǎng)單位名稱、資質、聯(lián)系方式、維保方案和應急處置方案等；(四)上一年度物業(yè)服務合同履行及物業(yè)服務項目收支情況、本年度物業(yè)服務項目收支預算；(五)上一年度公共水電費用分攤情況、物業(yè)費、公共收益收支與專項維修資金使用情況；(六)業(yè)主進行房屋裝飾裝修活動的情況；(七)物業(yè)管理區(qū)域內車位、車庫的出售和出租情況；(八)其他應當公示的信息。業(yè)主知情權依法受到法律保護，但業(yè)主應當在法律規(guī)定的范圍內合法合理行使其權利。如勞動合同、社保繳納記錄、考勤記錄僅涉及勞動關系雙方的權利，業(yè)主無權查看。物業(yè)服務人亦應積極履行接受業(yè)主的監(jiān)督，并及時答復業(yè)主對物業(yè)服務情況提出的詢問的義務。保障業(yè)主的知情權是物業(yè)服務的內容之一，在物業(yè)糾紛中可以一并提起知情權保護的主張。

　　案例四：物業(yè)公司未及時催交物業(yè)費導致超過訴訟時效，法院不予支持

　　基本案情：張某與甲物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務收費協(xié)議，對物業(yè)費、垃圾清運費進行了約定，張某交納上述費用至2017年9月30日。甲物業(yè)公司起訴張某，要求張某支付2017年10月1日至2021年9月30日4個年度的物業(yè)費和垃圾清運費。庭審中，甲物業(yè)公司提交照片，欲證明曾于2017年、2019年和2021年在張某住宅處張貼交費通知單。張某除了認為甲物業(yè)公司提供的物業(yè)服務不達標外，還主張甲物業(yè)公司主張的物業(yè)費已經(jīng)超過訴訟時效。

　　裁判結果：法院生效判決認為，甲物業(yè)公司提交的其2019年張貼繳費通知單的照片，內容不清晰且并未提供原始載體，對該照片的真實性和關聯(lián)性，法院不予認定；甲物業(yè)公司另提交的兩張照片不能顯示通知單的張貼位置，法院對其關聯(lián)性不予認定。按照物業(yè)服務收費協(xié)議的約定，物業(yè)費以年為一個交費周期，2017年10月1日至2018年9月30日期間的物業(yè)服務費，張某應于2017年9月1日交納，截至甲物業(yè)公司提起訴訟，上述期間的物業(yè)服務費已經(jīng)超出訴訟時效期間，法院不予支持。對于垃圾清運費，并未明確約定支付時間，垃圾清運費的主張并未超過訴訟時效。綜上，法院判令張某支付2018年10月1日至2021年9月30日3個年度的物業(yè)費和2017年10月1日至2021年9月30日4個年度的垃圾清運費。

　　要點提示：實踐中，物業(yè)公司通過訴訟途徑追索物業(yè)費多是業(yè)主多年欠交且經(jīng)過多次催交后仍不交納的，此時要注意訴訟時效問題。我國《民法典》中規(guī)定的訴訟時效為三年，一般物業(yè)服務合同中會約定物業(yè)費以一年為一個交費周期，并約定交費時間，因此每年的物業(yè)費可以單獨計算訴訟時效。一方面，物業(yè)公司應當按照法律規(guī)定安排好物業(yè)費催交的工作流程，避免因工作疏忽在法定時效內沒有及時催交；另一方面，催交中要留存好相關的催交證據(jù)，如能證明時間的錄音錄像、相關催交照片、協(xié)商記錄等完整、清晰的證據(jù)。避免在訴訟中因催交不及時或留存證據(jù)不足，導致請求被駁回。

　　案例五：業(yè)主身份難以確定的，應從確定業(yè)主身份之日起計算物業(yè)費訴訟時效

　　基本案情：物業(yè)公司曾于2019年起訴房屋原產(chǎn)權人王某1，要求其支付物業(yè)費等費用，在該案審理過程中，經(jīng)法院開具調查令，物業(yè)公司查詢到案涉房屋產(chǎn)權人已在2016年2月3日變更為王某2，物業(yè)公司遂撤回起訴。后，物業(yè)公司于2021年12月23日起訴要求王某2給付自2016年2月初至2019年3月30日期間物業(yè)管理費、照明費、垃圾費及違約金。王某2辯稱物業(yè)公司的訴訟請求已過訴訟時效，其不應支付相應費用。

　　裁判結果：生效法院判決認為，向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效期間為三年。訴訟時效期間自權利人知道或者應當知道權利受到損害以及義務人之日起計算。在案證據(jù)顯示，物業(yè)公司曾于2019年就案涉房屋起訴王某1主張物業(yè)費等費用，在該案審理過程中，經(jīng)法院開具調查令，物業(yè)公司查詢到案涉房屋產(chǎn)權人已在2016年2月3日變更為王某2，物業(yè)公司遂撤回起訴。結合物業(yè)公司的陳述，可以認定其直至查詢到不動產(chǎn)登記結果之日，即2021年2月7日才知曉案涉房屋產(chǎn)權人已發(fā)生變更，故其起訴王某2的訴訟時效應自2021年2月7日起算?，F(xiàn)物業(yè)公司于2021年12月23日起訴本案，未超過法律規(guī)定的訴訟時效，物業(yè)公司要求王某2支付物業(yè)費的訴訟請求應當予以支持。

　　要點提示：向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效期間為三年。訴訟時效期間自權利人知道或者應當知道權利受到損害以及義務人之日起計算。業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的相關約定支付物業(yè)費。雖然物業(yè)公司向業(yè)主主張物業(yè)費時欠繳時間已經(jīng)超過三年，但如系不可歸責于物業(yè)公司的原因導致無法確定準確的業(yè)主身份，則支持物業(yè)費主張的訴訟時效應從業(yè)主身份實際確定之時起算三年。