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向全體業(yè)主公開營收賬本 上海40個(gè)老舊小區(qū)一起成功上調(diào)物業(yè)費(fèi)

發(fā)布時(shí)間:2024-03-27 09:40:00來源: 解放日?qǐng)?bào)

  本報(bào)記者 謝飛君

  3月14日,上海辰望管理咨詢有限公司的社區(qū)事務(wù)資深顧問闞曉杰為浦東新區(qū)花木街道40個(gè)小區(qū)的十多名物業(yè)經(jīng)理上了一堂物業(yè)管理自評(píng)課。在剛剛過去的2023年,這些小區(qū)完成了物業(yè)費(fèi)集體提價(jià),今年3月底還將由第三方機(jī)構(gòu)對(duì)這些小區(qū)進(jìn)行首輪物業(yè)服務(wù)質(zhì)量現(xiàn)場(chǎng)測(cè)評(píng)。

  “花木街道轄區(qū)內(nèi)有68個(gè)小區(qū)的物業(yè)常年虧損,花木物業(yè)公司服務(wù)了其中40個(gè)小區(qū)??紤]到這些小區(qū)的物業(yè)費(fèi)20多年未變,且在調(diào)價(jià)一事上誰也不想‘第一個(gè)吃螃蟹’,最終街道決定通過黨建引領(lǐng),在40個(gè)小區(qū)同時(shí)推進(jìn)提價(jià)工作?!逼謻|新區(qū)花木街道城建中心主任朱鳳洲說。

  物業(yè)管理費(fèi)、滿意度雙低是很多老舊小區(qū)的管理現(xiàn)狀,面對(duì)物業(yè)公司“長期虧損”的抱怨和業(yè)主方“服務(wù)不好憑什么漲物業(yè)費(fèi)”的詰問,屬地管理部門很多時(shí)候只能將這個(gè)問題暫時(shí)擱置,也因此,浦東新區(qū)花木街道通過各方合力促成的物業(yè)費(fèi)集體提價(jià)對(duì)老舊小區(qū)提升物業(yè)管理有借鑒意義。

  年年虧損 卻難漲價(jià)

  最近,記者實(shí)地走訪了花木街道櫻花路309弄、櫻花路39弄、牡丹路225弄等幾個(gè)已經(jīng)通過物業(yè)費(fèi)提價(jià)表決的小區(qū),發(fā)現(xiàn)雖是老舊小區(qū),但小區(qū)的電子門崗都可自動(dòng)識(shí)別進(jìn)出車輛,未被識(shí)別的訪客車輛經(jīng)保安人工詢問后,也會(huì)被引導(dǎo)到小區(qū)內(nèi)的臨時(shí)停車位上。記者了解到,這些小區(qū)大多在2023年11月、12月成功上調(diào)了物業(yè)費(fèi),借著這個(gè)機(jī)會(huì),小區(qū)內(nèi)的樹木修剪、設(shè)施設(shè)備更新也已完成。

  作為動(dòng)遷房小區(qū),櫻花路309弄小區(qū)的業(yè)主們于2007年前后入住,過去十多年一直按每平方米0.45元的標(biāo)準(zhǔn)支付物業(yè)費(fèi)。小區(qū)物業(yè)經(jīng)理陸志麗算了一筆賬:該小區(qū)體量為16000多平方米,提價(jià)前每月收到的物業(yè)費(fèi)不到8000元?!斑@些錢給小區(qū)配一個(gè)保安、一個(gè)保潔后就不夠了。”

  要是算經(jīng)濟(jì)賬,哪個(gè)物業(yè)公司管理這樣的小區(qū)都會(huì)想要退出,但小區(qū)物業(yè)管理事關(guān)社會(huì)穩(wěn)定,花木物業(yè)公司作為街道集體企業(yè),不能說退就退。怎么辦?花木街道聘請(qǐng)第三方公司對(duì)花木物業(yè)公司的營收進(jìn)行了全面審計(jì),發(fā)現(xiàn)其管理的57個(gè)老舊小區(qū)體量共約150萬平方米,物業(yè)費(fèi)為每平方米0.24元至0.45元不等,2013年物業(yè)公司運(yùn)營這些小區(qū)虧損337萬元,到了2022年,虧損達(dá)4171萬元。

  “平均每年遞增虧損超30%?!被窘值罏槊總€(gè)小區(qū)都算了一筆經(jīng)濟(jì)賬,但只要說到提價(jià),小區(qū)業(yè)主就不同意。有業(yè)主質(zhì)疑:“人家小區(qū)物業(yè)費(fèi)才0.35元,不是照樣在管嗎?我們還貴了0.1元,怎么還要提價(jià)?”確實(shí),櫻花路309弄小區(qū)所在的牡丹五居委共管轄5個(gè)小區(qū)、1875戶居民,除櫻花路309弄外,其余的牡丹路225弄、259弄、186弄以及金桂小區(qū)均為20世紀(jì)90年代建成的老舊小區(qū),物業(yè)管理費(fèi)只有每平方米0.35元。

  “5個(gè)小區(qū)相互挨著,業(yè)主們也彼此熟悉,大家本來就對(duì)物業(yè)服務(wù)不滿意,沒有小區(qū)愿意率先提價(jià)?!蹦档の寰游h總支書記顧燕華到任一年多,多次碰到小區(qū)業(yè)主到居委會(huì)反映物業(yè)服務(wù)差的問題。

  攤開賬本 達(dá)成共識(shí)

  花木物業(yè)公司管理的老舊小區(qū)幾乎都遭遇相同的處境?!耙活^是物業(yè)公司連年虧損的現(xiàn)實(shí),一頭是業(yè)主持續(xù)提出的問題,當(dāng)雙方的問題匯集到居民區(qū)黨總支書記處,有些書記也不理解:物業(yè)公司要減虧,和我們有什么關(guān)系?”組織了多次溝通會(huì)的花木街道辦事處副主任劉玨發(fā)現(xiàn),上調(diào)物業(yè)費(fèi)是一個(gè)不斷達(dá)成共識(shí)的過程,而第一步是抓財(cái)務(wù)分析、信息公開。

  “對(duì)所有小區(qū)開展專項(xiàng)審計(jì)和物業(yè)服務(wù)評(píng)估,以審計(jì)報(bào)告形式摸清收支數(shù)據(jù),找到問題所在;以評(píng)估報(bào)告形式測(cè)算管理成本,形成區(qū)域化、獨(dú)立化兩套管理模式,讓小區(qū)業(yè)主了解市場(chǎng)行情?!眲k說,在這個(gè)過程中,有的小區(qū)因?yàn)轶w量特別小,測(cè)評(píng)出的市場(chǎng)物業(yè)費(fèi)高達(dá)每平方米8元以上。此外,評(píng)測(cè)方也給出了一些案例,表明在物業(yè)費(fèi)合理、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量高的小區(qū),居民投訴相對(duì)較少,這也讓一些居委干部意識(shí)到促成提價(jià)是幫老百姓辦事?!叭绻凑帐袌?chǎng)規(guī)則,物業(yè)公司要求退出小區(qū),小區(qū)將陷入混亂?!?/p>

  顧燕華既希望物業(yè)公司走出價(jià)格與服務(wù)嚴(yán)重不符的經(jīng)營困境,也希望改變老百姓“老舊小區(qū)就應(yīng)該政府托底”的思維習(xí)慣?!笆紫纫褑栴}講清楚?!彼日偌^(qū)黨員開會(huì),向他們出示了物業(yè)費(fèi)市場(chǎng)評(píng)估報(bào)告,讓大家了解若通過市場(chǎng)化的方式選聘物業(yè)公司,小區(qū)將支付什么水平的物業(yè)費(fèi)。與黨員們講明白來龍去脈后,又召集小區(qū)樓組長、志愿者開啟新一輪“講現(xiàn)況,答疑問”溝通會(huì),再由他們到各樓棟進(jìn)行宣傳,引導(dǎo)小區(qū)居民達(dá)成共識(shí)。

  顧燕華坦言,整個(gè)過程中,面對(duì)業(yè)主提出的疑問,居委會(huì)遵循全過程公開民主的原則,在小區(qū)張貼公示經(jīng)專業(yè)機(jī)構(gòu)核定出具的市場(chǎng)評(píng)估報(bào)告和審計(jì)報(bào)告,以及物業(yè)費(fèi)提升至每平方米0.80元的相關(guān)說明,并且圍繞“為什么提價(jià)”“怎么提價(jià)”“提價(jià)不成功怎么辦”等8個(gè)核心問題,形成“一問一答”和流程圖,真正做到廣而告之。

  大家找茬 改變面貌

  在提請(qǐng)上調(diào)物業(yè)費(fèi)的過程中,居委會(huì)應(yīng)對(duì)的大量工作集中在接受居民的詢問、質(zhì)疑。針對(duì)這一現(xiàn)象,街道、居委、物業(yè)每周“相約星期六”,研究各小區(qū)的具體問題。“某小區(qū)有居民不同意提價(jià),是否因?yàn)閷?duì)某項(xiàng)物業(yè)服務(wù)不滿?”“一些居民提出要修剪大樹,那么我們是否可以先明確樹木擋住了哪幾戶居民,在修剪完成后再上門做調(diào)價(jià)說服工作效果是否更好?”從2023年6月至11月,“相約星期六”讓很多問題在一次次討論中變得明確,也逐漸找到答案。

  比如某小區(qū)物業(yè)費(fèi)要漲至每平方米1.2元,該小區(qū)黨總支書記問:“漲不到這個(gè)價(jià),物業(yè)公司真的會(huì)撤走嗎?”花木物業(yè)公司的負(fù)責(zé)人也不止一次詢問:“要是居民不同意漲價(jià),我們真的可以撤嗎?”街道給予明確答復(fù):“真的撤。”

  伴隨“相約星期六”,各小區(qū)同時(shí)上演“大家來找茬”,當(dāng)居民們提出的諸如保安風(fēng)貌、保潔質(zhì)量、客服應(yīng)答、維修規(guī)范、巡查考核、大樹修剪等問題逐一得到解決,小區(qū)面貌改變了,業(yè)主對(duì)花木物業(yè)公司也更加認(rèn)可了,越來越多的小區(qū)在提價(jià)事項(xiàng)上達(dá)成共識(shí)。

  去年11月3日,櫻花路309弄小區(qū)開啟物業(yè)調(diào)價(jià)流程。到了去年12月16日,針對(duì)物業(yè)調(diào)價(jià)議題,小區(qū)186戶業(yè)主中有136戶實(shí)際參與投票,117戶同意調(diào)價(jià),參與表決比例達(dá)86.03%。在去年10月至12月間,花木物業(yè)公司在管的40個(gè)小區(qū)分三批完成了業(yè)主大會(huì)表決,其中39個(gè)小區(qū)提價(jià)續(xù)聘花木物業(yè),1個(gè)小區(qū)決定以協(xié)議選聘方式提價(jià)引入其他物業(yè)公司。

  質(zhì)價(jià)相符 良性循環(huán)

  最近,花木街道完成物業(yè)費(fèi)提價(jià)工作的多個(gè)小區(qū),通過招募志愿者成立了物業(yè)工作巡察小組,督促物業(yè)整改各類管理問題。此外,物業(yè)費(fèi)提價(jià)小區(qū)中一些尚未成立業(yè)委會(huì)的小區(qū),都計(jì)劃今年年內(nèi)成立業(yè)委會(huì)?!罢{(diào)高物業(yè)費(fèi)的下一步,是提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量,形成良性循環(huán)?!敝禅P洲說。

  記者從上海市物業(yè)管理事務(wù)中心了解到,全市范圍內(nèi),越來越多的小區(qū)有了“優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)”意識(shí)。有數(shù)據(jù)可查,2023年本市住宅小區(qū)業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)新簽訂的物業(yè)服務(wù)合同中,平均物業(yè)費(fèi)為每平方米1.71元。其中,57%的小區(qū)進(jìn)行了調(diào)價(jià),幅度達(dá)36.5%。

  全流程參與花木街道提價(jià)工作的第三方社區(qū)治理機(jī)構(gòu)辰望咨詢負(fù)責(zé)人楊峰說,最近兩年也接收到不少小區(qū)的自發(fā)委托,他們通過購買業(yè)委會(huì)顧問或秘書、物業(yè)費(fèi)評(píng)估與調(diào)價(jià)、業(yè)主大會(huì)代為召開等服務(wù),推動(dòng)物業(yè)費(fèi)提升。

  “花木街道的探索,有兩點(diǎn)值得關(guān)注?!睏罘逯赋觯捎诖舜翁醿r(jià)的小區(qū)由同一物業(yè)公司管理,可以節(jié)約日常管理運(yùn)營成本,體現(xiàn)了物業(yè)區(qū)域化管理的優(yōu)勢(shì)。與此同時(shí),每平方米0.8元的物業(yè)費(fèi)過低,小區(qū)的設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護(hù)不到位,無法真正激發(fā)企業(yè)參與社區(qū)治理的熱情和動(dòng)力?!爱?dāng)然,業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的觀念轉(zhuǎn)變需要一個(gè)過程,集體提價(jià)是一次廣泛的理念教育,當(dāng)越來越多的業(yè)主意識(shí)到小區(qū)是需要專業(yè)維護(hù)的,那么后期提價(jià)的難度會(huì)逐漸降低。這為全市老舊小區(qū),尤其是動(dòng)遷房小區(qū)的物業(yè)管理破局提供了思路?!?/p>

  記者在采訪中了解到,目前,不少區(qū)、街道也在紛紛探索。比如,徐匯區(qū)在進(jìn)行調(diào)價(jià)的過程中,留出0.1元補(bǔ)充到小區(qū)維修資金賬戶中,為小區(qū)的設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護(hù)存錢,這是未來的方向,也將有助于實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)“按質(zhì)論價(jià)、質(zhì)價(jià)相符、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)”的良性循環(huán)。

(責(zé)編:李雨潼)

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