健全有效監(jiān)管、促進良性循環(huán) 構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式
構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式
本報記者 暴媛媛
日前召開的中央金融工作會議強調(diào),要全面加強金融監(jiān)管,有效防范化解金融風險,切實提高金融監(jiān)管有效性,依法將所有金融活動全部納入監(jiān)管。本報今起推出“全面加強金融監(jiān)管”系列報道,采訪業(yè)內(nèi)人士和專家學者對會議精神進行分析解讀。
日前召開的中央金融工作會議指出,促進金融與房地產(chǎn)良性循環(huán),健全房地產(chǎn)企業(yè)主體監(jiān)管制度和資金監(jiān)管,完善房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理,一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,因城施策用好政策工具箱,更好支持剛性和改善性住房需求,加快保障性住房等“三大工程”建設,構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。
業(yè)內(nèi)普遍認為,中央金融工作會議釋放出明確的信號:一方面,立足當下做好防范化解風險相關工作;另一方面,在當前市場供求關系發(fā)生重大變化的新形勢下,著眼長遠構(gòu)建房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展新模式。
健全有效監(jiān)管
中央金融工作會議上關于“健全房地產(chǎn)企業(yè)主體監(jiān)管制度和資金監(jiān)管”“完善房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理”等提法備受關注。業(yè)內(nèi)普遍認為,再次強調(diào)監(jiān)管的重要性,不僅是著眼當下化解風險的需要,也意在規(guī)范行業(yè)長遠發(fā)展,通過更加嚴謹、科學、精準的監(jiān)管措施,提升行業(yè)整體防風險能力。
受訪專家分析,強調(diào)健全和完善房地產(chǎn)監(jiān)管,一方面是要有效防范頭部企業(yè)債務違約后,風險向全行業(yè)或其他領域蔓延擴散;另一方面要繼續(xù)壓實主體責任,對涉事企業(yè)、金融機構(gòu)等強化全過程、穿透式監(jiān)管,確保資金依法依規(guī)使用,防范潛在風險。
中誠信國際研究院執(zhí)行院長袁海霞表示,強化監(jiān)管,可以理解為在微觀層面健全完善主體監(jiān)管和資金監(jiān)管,在宏觀層面完善房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理。微觀層面,后續(xù)可能對一些重要性較強的頭部房企以及風險較高的房企加強業(yè)務活動以及資金流方面的監(jiān)測與管理,對預售資金被挪用的監(jiān)管力度也將持續(xù)加強;宏觀層面,“三道紅線”、房地產(chǎn)貸款集中度等宏觀審慎管理可能進一步優(yōu)化,適度減少房企合理融資方面的嚴格限制。
“近些年房地產(chǎn)領域的風險,包括債務違約、交付難、資金挪用等,暴露出房企存在的不規(guī)范經(jīng)營等問題。中央金融工作會議抓住了防風險的關鍵,提出了健全房地產(chǎn)企業(yè)主體的監(jiān)管。”易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進表示,從房企債務違約事件中可以看出,一些案例融資規(guī)模較大且錯綜復雜。防范類似亂象,亟需監(jiān)管到位,提出健全房地產(chǎn)企業(yè)主體監(jiān)管是明確的導向。
業(yè)內(nèi)人士認為,在強調(diào)監(jiān)管重要性的同時,會議提出主體監(jiān)管和資金監(jiān)管并存,進一步明確了將對房企無序加杠桿、投機炒作等引發(fā)的各類亂象進行針對性治理。從長遠看,確保房企合規(guī)經(jīng)營,確保資金監(jiān)管到位,不僅有助于加強對購房者權益的保障,也有利于重塑全社會對房地產(chǎn)的信心,推動行業(yè)實現(xiàn)平穩(wěn)健康發(fā)展。
促進良性循環(huán)
客觀上看,與其他許多行業(yè)一樣,沒有金融的資金支持,房地產(chǎn)無法實現(xiàn)長遠健康發(fā)展。業(yè)內(nèi)人士提到,化解風險重要且緊迫,在此過程中,同樣離不開金融工具的有效參與。
中央金融工作會議提出,促進金融與房地產(chǎn)良性循環(huán),一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求。在業(yè)內(nèi)看來,實現(xiàn)金融與房地產(chǎn)的良性循環(huán),從短期看,是有效化解和防范房地產(chǎn)領域金融風險的積極舉措;從長期看,不僅有利于房地產(chǎn)市場長期平穩(wěn)健康發(fā)展,也對鞏固經(jīng)濟恢復有著重要意義。
“會議明確提出‘金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)’機制,在加強監(jiān)管的基礎上對于房地產(chǎn)的定調(diào)更為積極。良性循環(huán)機制或有助于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的運行?!痹O颊f。
高和資本執(zhí)行合伙人、清華大學五道口金融學院不動產(chǎn)金融研究中心副主任周以升表示,一個現(xiàn)實問題是,與房地產(chǎn)關聯(lián)的金融體系都是圍繞著住宅開發(fā)構(gòu)建的,這與此前房地產(chǎn)市場更重視銷售不無關聯(lián)。而在銷售放緩、不動產(chǎn)租賃成為大趨勢的背景下,與之相匹配的金融體系尚未完全建立,許多卡點和堵點有待打通。“短期內(nèi),防范系統(tǒng)性風險是首要目的。金融支持可幫助房企中短期債務重組、促進保交樓、防范發(fā)生系統(tǒng)性金融風險,為構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式起到‘托底’作用。同時,在實業(yè)企業(yè)縮表的情況下,還應鼓勵金融體系中成長出多頭力量,特別是鼓勵一些專業(yè)投資機構(gòu)參與市場,防止價格螺旋式下跌?!敝芤陨f。
11月9日,央行發(fā)布的中國區(qū)域金融運行報告(2023)提到,適應房地產(chǎn)市場供求關系發(fā)生重大變化的新形勢,適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策,促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
在央行表態(tài)的同時,一些部門也召集多家房企進行座談,了解行業(yè)資金狀況和企業(yè)融資需求。業(yè)內(nèi)人士分析,中央金融工作會議釋放出促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康和高質(zhì)量發(fā)展的信號,隨著會議精神的逐步落實,相關部門及各地陸續(xù)推出的具體措施,將進一步穩(wěn)定和提振行業(yè)預期。
“一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,是促進金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)的重要方面?!眹儡S進認為,下一步,各地也需從企業(yè)公平競爭、有效化解風險的角度深入理解政策,確保金融機構(gòu)在有效監(jiān)管的前提下,公平支持各類房企的合理資金需求。
此前出臺的“金融16條”提出,對國有、民營等房地產(chǎn)企業(yè)融資需求一視同仁。目前,民營房企融資需求占比較大,商業(yè)銀行等金融機構(gòu)要把支持民營房企融資的政策落實落細,切切實實把堅持“兩個毫不動搖”落到實處,支持民營房企發(fā)展。
用好政策工具
2021年中央經(jīng)濟工作會議首次提出房地產(chǎn)行業(yè)“探索新的發(fā)展模式”。此后,這一提法被多次提及。中央金融工作會議再次明確構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式,是基于對當前房地產(chǎn)市場供求關系發(fā)生重大變化的重大判斷,也為新模式如何破題、行業(yè)如何發(fā)力指明了方向。
“會議強調(diào)因城施策用好政策工具箱,我們理解的政策工具箱,包括行政、金融、財稅等多方面措施,也說明政策工具要打好組合拳,為提振住房市場提供助力?!眹儡S進表示,各地用足、用好各類政策工具,不僅需要關注傳統(tǒng)的房地產(chǎn)庫存、交易、價格等指標,也要關注金融類措施的適配度。
7月底以來,首套住房首付比例和貸款利率下調(diào)、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施相繼落實,有力支持了樓市消費。9月至10月房地產(chǎn)市場總體處于小復蘇狀態(tài),克而瑞數(shù)據(jù)顯示,10月百強房企實現(xiàn)銷售金額7761.4億元,單月銷售規(guī)模環(huán)比增長1.4%。
不少業(yè)界人士認為,構(gòu)建新發(fā)展模式,是高質(zhì)量發(fā)展要求在房地產(chǎn)領域的體現(xiàn)。從具體抓手來看,除了穩(wěn)定滿足剛需和改善性需求外,城中村改造、規(guī)劃建設保障性住房、平急兩用基礎設施“三大工程”建設,將是構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的突破點,也是中長期金融有效支持房地產(chǎn)的發(fā)力點。一方面,“三大工程”是支撐房地產(chǎn)投資的重要力量,有助于緩解房地產(chǎn)投資過快下行的壓力。另一方面,在構(gòu)建新發(fā)展模式的要求下,金融支持房地產(chǎn)的方向、力度、重點將出現(xiàn)相應調(diào)整或積極變化。
“站在金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)的角度,有必要推進一些結(jié)構(gòu)性的調(diào)整。比如在房地產(chǎn)債務重組過程中,可考慮更好地發(fā)揮市場化的專業(yè)資產(chǎn)管理機構(gòu)和投資機構(gòu)的作用,將人才、資金等生產(chǎn)要素有機結(jié)合,開辟新的商業(yè)模式,塑造新的行業(yè)生態(tài)?!敝芤陨ㄗh,房地產(chǎn)也要考慮創(chuàng)新驅(qū)動,通過轉(zhuǎn)型升級實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。(經(jīng)濟日報)
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