作者：沈　彬

　　業(yè)主的車居然進(jìn)不了自己家的小區(qū)，原因是開發(fā)商對(duì)車位搞“只售不租”——要么買動(dòng)輒幾十萬的車位，要么接受越來越高的租金，要不然車子就不讓進(jìn)小區(qū)。以北京永靚家園來說，地下車位均價(jià)32萬元/個(gè)，相當(dāng)于房價(jià)的1/10。2021年3月入住時(shí)，業(yè)主的車輛可以免費(fèi)停在地下停車場，但是到了當(dāng)年4月1日，地下停車場開始交付使用，未購買車位的業(yè)主被禁止開車駛?cè)胄^(qū)。在業(yè)主向有關(guān)部門投訴之后，開發(fā)商只同意拿200個(gè)車位中的90個(gè)用來出租，但是租金高得驚人：產(chǎn)權(quán)停車位租金為1050元/月（包括120元的管理費(fèi)）。

　　車位“只售不租”的問題再一次引發(fā)輿論關(guān)注，事實(shí)上這也是全國性的老大難問題，可以在網(wǎng)上檢索到非常多有關(guān)“開發(fā)商車位‘只售不租’該怎么投訴”的帖子。在具體個(gè)案引發(fā)沖突之后，相關(guān)職能部門的介入也只是“勸導(dǎo)”開發(fā)商“租售并舉”，并沒有拿出強(qiáng)制性的手段。

　　按一般的法理模式分析，“歸屬”于開發(fā)商的車位、車庫，愿意租還是愿意出售，都屬于開發(fā)商的權(quán)利，但是在中國特殊的房地產(chǎn)開發(fā)模式之下，車位的“產(chǎn)權(quán)”有其特殊性。開發(fā)商從政府那里獲得土地使用權(quán)利，建設(shè)房屋之后，再分戶室、按面積分割賣給業(yè)主，形成復(fù)雜的建筑物區(qū)分所有權(quán)：業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利（《民法典》第271條）。建筑物區(qū)分所有權(quán)，意味著業(yè)主不僅對(duì)建筑的專有部分（房產(chǎn)證所登記的房產(chǎn)）享有絕對(duì)的所有權(quán)，還對(duì)小區(qū)的共有部分享有共有、共管的權(quán)利，這既是一種所有權(quán)，也是一種基于財(cái)產(chǎn)的成員權(quán)、公共管理權(quán)。

　　《民法典》第276條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。基于小區(qū)共同管理的原則，哪怕是產(chǎn)權(quán)歸屬于開發(fā)商的車位，其權(quán)利的行使也是受嚴(yán)格限制的，必須首先用于滿足業(yè)主的需要，而不是用于營利。車位是一種使用目的受到法律嚴(yán)格約束的財(cái)產(chǎn)，不同于一般可以自由買賣、租賃的商品。《民法典》還規(guī)定，車位的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。

　　明白了車位服務(wù)于業(yè)主的公共屬性，有別于普通財(cái)產(chǎn)的排他性權(quán)利，也就該明白“只售不租”行為并不是在行使財(cái)產(chǎn)權(quán)，而是可能妨害了業(yè)主對(duì)于小區(qū)的共有、共管的權(quán)利。

　　一些開發(fā)商出于盡快回籠資金的目的，對(duì)于明顯不敷使用的車位標(biāo)了高價(jià)，其實(shí)就是利用小區(qū)里的天然壟斷地位坐地起價(jià)，在收取高房價(jià)之后向業(yè)主攫取第二遍利潤。另外，開發(fā)商（前期物業(yè)）利用手中的小區(qū)管理權(quán)，通過不買車位就不讓業(yè)主車輛進(jìn)小區(qū)、提出畸高的租金等小動(dòng)作逼業(yè)主就范，可以說，這樣的做法本身就是市場失靈的產(chǎn)物。但是，目前對(duì)于“只售不租”是否構(gòu)成違反《民法典》第276條——沒有“首先滿足業(yè)主的需要”，司法政策還不是特別明確。不過，目前已經(jīng)有若干法院判決“只售不租”政策違法。

　　希望這個(gè)老大難問題，不要一直拖下去，職能部門要拿出改革的勇氣。過去30多年來房地產(chǎn)的高歌猛進(jìn)，留下不少嚴(yán)重侵害消費(fèi)者權(quán)益的積弊，比如“茶水費(fèi)”“建筑面積”等，在“房住不炒”的新時(shí)代里，車位“只售不租”的老問題也該得到全面清理。（沈　彬）