房地產(chǎn)政策適時(shí)調(diào)整優(yōu)化
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為適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì),近期,多地多部門密集發(fā)文,適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策,更好滿足居民剛性和改善性住房需求的同時(shí),也將對(duì)擴(kuò)大消費(fèi)、拉動(dòng)投資、穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)產(chǎn)生有利影響。
8月30日,廣東省廣州市、深圳市先后宣布執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。9月1日,上海市、北京市也先后宣布執(zhí)行該政策。
8月31日,中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合發(fā)布通知,首套、二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于20%、30%。同時(shí),降低存量首套住房貸款利率。
專家指出,近段時(shí)間多地多部門密集發(fā)文,適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策,釋放出促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的積極信號(hào)。
政策打出“組合拳”,更好滿足居民剛性和改善性住房需求
“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策明確,居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申請(qǐng)貸款購(gòu)買商品住房時(shí),家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o(wú)成套住房的,不論是否已利用貸款購(gòu)買過(guò)住房,銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。
“對(duì)于有換房需求的家庭,在‘認(rèn)房不認(rèn)貸’政策下,可以以更低的首付比例、更優(yōu)惠的貸款利率換購(gòu)住房,加上居民換購(gòu)住房的個(gè)人所得稅退稅優(yōu)惠期也延長(zhǎng)了,這些政策有助于降低購(gòu)房成本、釋放換房需求?!弊》砍青l(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任浦湛介紹。
姜楠在廣州工作了10多年。2015年,結(jié)婚在即的她先在廣東省佛山市購(gòu)買了一套婚房,簡(jiǎn)單裝修后就租了出去,自己則在廣州租房住。這兩年,眼看孩子到了要上學(xué)的年紀(jì),姜楠兩夫妻想在廣州買套房的愿望愈發(fā)強(qiáng)烈。
“看了十幾套二手房,比較滿意的,差不多都要600多萬(wàn)元。之前佛山那套房也有貸款,現(xiàn)在要買這套房,首付要四成,貸款利率4.8%。”姜楠說(shuō),按照“認(rèn)房不認(rèn)貸”的新政策,現(xiàn)在首付只需三成,少一成首付,就是60多萬(wàn)元;而且,貸款利率享受4.2%的首套房利率,月供負(fù)擔(dān)也能減輕不少。
深圳市民黃女士也表達(dá)了類似的想法:“我們一直想換個(gè)大一點(diǎn)的房子,改善居住條件。但如果認(rèn)定為二套房,首付比例高,難以承擔(dān)。新政出臺(tái)后,壓力就小多了。”
北京鏈家研究院院長(zhǎng)高原認(rèn)為,“認(rèn)房不認(rèn)貸”主要利好北京新市民及改善型群體。新市民方面,較為普遍的一個(gè)情況是其在京無(wú)房,但曾在外地有過(guò)購(gòu)房信貸記錄,在原有標(biāo)準(zhǔn)下在京購(gòu)房要支付六成(普宅)或八成(非普宅)首付;改善型群體方面,則利好“賣一買一”改善置換群體,受家庭結(jié)構(gòu)變化、育兒、養(yǎng)老等因素影響,當(dāng)前北京住宅市場(chǎng)近七成購(gòu)房者屬于改善型需求。
“認(rèn)房不認(rèn)貸”等政策出臺(tái)后,市場(chǎng)反應(yīng)如何?北京鏈家朝陽(yáng)區(qū)某活躍區(qū)域門店經(jīng)理婁春雷告訴記者,北京公布政策后,我們陸續(xù)接到不少客戶的咨詢電話,前兩個(gè)月周末線上咨詢量一般是20多個(gè),這個(gè)周末增加到60多個(gè),區(qū)域掛牌量也活躍起來(lái)?!拔覀冞@邊改善型客戶目標(biāo)房型的售價(jià)大多在800萬(wàn)元到1000萬(wàn)元。之前看房,考慮到80%的二套房首付有些猶豫,現(xiàn)在政策落地,不少客戶選擇將房產(chǎn)掛牌獲得首套資格?!眾浯豪渍f(shuō)。
貝殼研究院提供的數(shù)據(jù)顯示,8月30日至31日,廣州、深圳的二手房日均成交量,較上周(8月21日至27日)的日均成交量分別提升了25%、70%,客戶帶看量也較快增長(zhǎng)。
不只是“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策,調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸、降低存量首套住房貸款利率等政策,同樣有助于更好滿足剛性和改善性住房需求。
中國(guó)人民銀行、金融監(jiān)管總局有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹,此次差別化住房信貸政策調(diào)整優(yōu)化的重點(diǎn)包括兩方面:一是統(tǒng)一全國(guó)商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策下限。不再區(qū)分實(shí)施“限購(gòu)”城市和不實(shí)施“限購(gòu)”城市,首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策下限統(tǒng)一為不低于20%和30%。二是將二套住房利率政策下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)加20個(gè)基點(diǎn)。首套住房利率政策下限仍為不低于相應(yīng)期限LPR減20個(gè)基點(diǎn)。各地可按照因城施策原則,根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)和調(diào)控需要,自主確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。
房地產(chǎn)市場(chǎng)整體已轉(zhuǎn)入供大于求的買方市場(chǎng)
房地產(chǎn)鏈條長(zhǎng)、涉及面廣,可以說(shuō)牽一發(fā)動(dòng)全身。
進(jìn)入今年二季度,受宏觀環(huán)境影響,居民購(gòu)房能力和意愿下降,購(gòu)房作為大宗消費(fèi)恢復(fù)相對(duì)滯后,房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量增速有所放緩。1至7月份,商品房銷售面積66563萬(wàn)平方米,同比下降6.5%;房屋新開(kāi)工面積56969萬(wàn)平方米,下降24.5%。
7月24日,中共中央政治局召開(kāi)會(huì)議指出,要切實(shí)防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn),適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì),適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策,因城施策用好政策工具箱,更好滿足居民剛性和改善性住房需求,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
浙江工業(yè)大學(xué)中國(guó)住房和房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)虞曉芬分析,房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化,主要表現(xiàn)在三方面:一是從賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)向買方市場(chǎng)。經(jīng)過(guò)持續(xù)20多年大規(guī)模開(kāi)發(fā),2022年全國(guó)城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積已經(jīng)超過(guò)41平方米,疊加人口呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)、城鎮(zhèn)化進(jìn)入中后期等因素影響,市場(chǎng)整體已轉(zhuǎn)入供大于求的買方市場(chǎng),特別是中小城市商品房庫(kù)存量大、去化周期長(zhǎng)。二是從增量為主的市場(chǎng)轉(zhuǎn)向存量為主的市場(chǎng)。不少城市存量房交易增速快于新建商品房銷售增速,部分城市二手房成交量已經(jīng)超過(guò)新房成交量。三是從期房銷售為主轉(zhuǎn)向現(xiàn)房銷售占比穩(wěn)步提高。
“適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì),近段時(shí)間一系列政策措施落實(shí)落地,不僅能夠更好滿足居民剛性和改善性需求,也對(duì)擴(kuò)大消費(fèi)、拉動(dòng)投資、穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)意義重大?!庇輹苑艺J(rèn)為。
招聯(lián)首席研究員董希淼說(shuō),根據(jù)有關(guān)測(cè)算,此次存量首套房貸利率調(diào)整,平均降幅大約為80個(gè)基點(diǎn)。以100萬(wàn)元、25年期、原利率5.1%的存量房貸為例,假設(shè)房貸利率降至4.3%,可節(jié)約借款人還款支出每年超過(guò)5000元,有助于降低住房消費(fèi)負(fù)擔(dān),進(jìn)而增加居民消費(fèi)和投資能力。
促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展,還需多方發(fā)力保持耐心
受訪專家表示,當(dāng)前適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策,打開(kāi)了市場(chǎng)預(yù)期窗口,短期看剛需和改善性需求將集中入市,年底前市場(chǎng)交易量或有明顯增長(zhǎng)。但是,整體看房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生巨大變化,且受宏觀環(huán)境影響較大,要以更加理性的心態(tài)看待房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展,既要有信心,也要有耐心。
“在市場(chǎng)整體發(fā)展放緩的時(shí)候,積極的一面會(huì)格外引人注意,比如有些市場(chǎng)將更加有韌性,也有新的業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)正在出現(xiàn)。”萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮認(rèn)為,目前我國(guó)城鎮(zhèn)化率為65%左右,根據(jù)相關(guān)預(yù)測(cè)2030年預(yù)計(jì)達(dá)到70%,城鎮(zhèn)人口將增加至9.8億人左右,按建設(shè)經(jīng)驗(yàn)保守估計(jì),未來(lái)10億至12億平方米的房地產(chǎn)新開(kāi)工面積是有保障的。
郁亮介紹,根據(jù)倫敦、東京等城市的經(jīng)驗(yàn),人口會(huì)不斷向能夠創(chuàng)造就業(yè)的城市集中。即便市場(chǎng)完全成熟后,中心城區(qū)仍然會(huì)出現(xiàn)大量城市更新項(xiàng)目,以提升傳統(tǒng)地區(qū)的發(fā)展活力,滿足職住平衡的需求。此外,保障性租賃住房建設(shè)、城中村改造、房地產(chǎn)代建代運(yùn)營(yíng)等也將是未來(lái)重要的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)領(lǐng)域。
“當(dāng)前政策已在發(fā)力,相信在各方面的共同努力下,隨著經(jīng)濟(jì)運(yùn)行持續(xù)好轉(zhuǎn),對(duì)未來(lái)的預(yù)期逐步穩(wěn)定,市場(chǎng)會(huì)回到健康合理的水平?!庇袅琳f(shuō)。
虞曉芬認(rèn)為,從中長(zhǎng)期看,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展還需從供需兩端重點(diǎn)發(fā)力:通過(guò)加快啟動(dòng)城市更新和城中村改造等,穩(wěn)市場(chǎng)規(guī)模;通過(guò)降低房貸利率、擴(kuò)大住房公積金覆蓋面等,著力提高住房消費(fèi)能力,放松住房供求關(guān)系發(fā)生重大變化的大城市或片區(qū)的限購(gòu)等,穩(wěn)市場(chǎng)需求;通過(guò)全面推動(dòng)二手房“帶押過(guò)戶”、降低交易契稅、合理降低房地產(chǎn)中介費(fèi)用等,鼓勵(lì)以舊換新,促市場(chǎng)良性循環(huán);一視同仁支持優(yōu)質(zhì)國(guó)有房企和優(yōu)質(zhì)的民營(yíng)房企,適當(dāng)放寬開(kāi)發(fā)條件限制要求,穩(wěn)定房地產(chǎn)企業(yè)。
住房城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人表示,接下來(lái)將繼續(xù)以增信心、防風(fēng)險(xiǎn)、促轉(zhuǎn)型為主線,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展,因城施策、精準(zhǔn)施策,大力支持剛性和改善性住房需求,扎實(shí)推進(jìn)保交樓保民生保穩(wěn)定工作,化解企業(yè)資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn),努力提升品質(zhì)、建設(shè)好房子,整治房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序,讓人民群眾放心購(gòu)房、放心租房。
《 人民日?qǐng)?bào) 》( 2023年09月06日 13 版)
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