金融多措并舉 助力百姓安居(財(cái)經(jīng)眼)
圖①:在金融機(jī)構(gòu)的支持下,北京市豐臺(tái)區(qū)有巢國(guó)際公寓社區(qū)總部基地店建成運(yùn)營(yíng)。李季攝
圖②:北京市豐臺(tái)區(qū)有巢國(guó)際公寓室內(nèi)環(huán)境。劉振松攝
數(shù)據(jù)來(lái)源:銀保監(jiān)會(huì)等
中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出,要因城施策,支持剛性和改善性住房需求,解決好新市民、青年人等住房問(wèn)題,探索長(zhǎng)租房市場(chǎng)建設(shè)。
近年來(lái),在國(guó)家政策引導(dǎo)下,金融機(jī)構(gòu)加大對(duì)保障性租賃住房建設(shè)運(yùn)營(yíng)的支持力度,差異化實(shí)施住房信貸政策,提升相關(guān)服務(wù)便利度,多措并舉幫助百姓安居、樂(lè)居。
加大融資支持、強(qiáng)化運(yùn)營(yíng)管理,助力擴(kuò)大租賃住房供給
廣東小伙兒陳炳文去年大學(xué)畢業(yè),入職位于廈門(mén)國(guó)家火炬高技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)火炬高新區(qū))的一家高新技術(shù)企業(yè)。滿意的工作找到了,住的問(wèn)題擺在面前。通過(guò)一款線上租房平臺(tái),他查詢(xún)到了距公司20分鐘車(chē)程的火炬嘉福人才公寓。實(shí)地參觀后,陳炳文對(duì)居住環(huán)境、治安、設(shè)施以及租金等都比較滿意,很快便決定入住。
火炬高新區(qū)是集研發(fā)創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)孵化和高新技術(shù)企業(yè)成長(zhǎng)等為一體的開(kāi)發(fā)區(qū),聚集了平板顯示、軟件與信息服務(wù)、計(jì)算機(jī)與通信設(shè)備等領(lǐng)域眾多高新技術(shù)行業(yè)企業(yè)。園區(qū)從業(yè)人員中,像陳炳文這樣的新市民較多,租房需求大,周邊公寓供不應(yīng)求、價(jià)格水漲船高。
為緩解租住壓力、給創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)營(yíng)造更好條件,火炬高新區(qū)管委會(huì)同建設(shè)銀行廈門(mén)分行合作打造了“CCB建融家園”項(xiàng)目——火炬嘉福人才公寓。項(xiàng)目總建筑面積近10萬(wàn)平方米,共計(jì)1843套房源,租金低于市場(chǎng)水平,受到新市民的歡迎。目前廈門(mén)市累計(jì)開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)13個(gè)“CCB建融家園”,提供優(yōu)質(zhì)長(zhǎng)租公寓近6000間,整體出租率保持在90%以上。據(jù)了解,建設(shè)銀行積極實(shí)施住房租賃戰(zhàn)略,合理滿足保障性租賃住房項(xiàng)目融資需求,截至去年6月,該行保障性租賃住房項(xiàng)目貸款授信金額超過(guò)1150億元,支持籌集房源超過(guò)40萬(wàn)套(間)。
保障性住房項(xiàng)目體量大、周期長(zhǎng),離不開(kāi)長(zhǎng)期資金支持。銀保監(jiān)會(huì)、住建部去年發(fā)布的《關(guān)于銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)支持保障性租賃住房發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)》提出,對(duì)利用集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地、企事業(yè)單位自有閑置土地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地、新供應(yīng)國(guó)有建設(shè)用地等新建自持保障性租賃住房項(xiàng)目或存量盤(pán)活項(xiàng)目,銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)在綜合考慮企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)或購(gòu)置,以及后續(xù)運(yùn)營(yíng)需求的基礎(chǔ)上,以市場(chǎng)化方式提供適配其融資需求的產(chǎn)品。
如何激發(fā)銀行為保障性租賃住房建設(shè)提供融資服務(wù)的積極性?
“在浙江平陽(yáng)縣鰲江鎮(zhèn)保障性租賃住房一期項(xiàng)目建設(shè)中,銀行貸款發(fā)揮了至關(guān)重要的作用?!逼疥?yáng)縣新鰲城市建設(shè)有限公司總經(jīng)理張志說(shuō),農(nóng)業(yè)銀行溫州分行為平陽(yáng)縣首個(gè)保障性租賃住房項(xiàng)目提供10.5億元專(zhuān)項(xiàng)授信,日前成功發(fā)放項(xiàng)目貸款8.2億元,助力首期3096套保障性租賃住房加速建設(shè)。
為加快這一民生工程推進(jìn),在當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門(mén)、農(nóng)業(yè)銀行溫州分行平陽(yáng)支行等的協(xié)商下,保障房及配套車(chē)位、商鋪?zhàn)饨鸬仁杖氡蛔鳛橘J款還款來(lái)源。同時(shí),通過(guò)引入貸款擔(dān)保機(jī)制,銀行得以在做好風(fēng)控的前提下順利發(fā)放貸款。
“鰲江鎮(zhèn)是平陽(yáng)縣工業(yè)重鎮(zhèn),每年都有大量外來(lái)務(wù)工人員。本次項(xiàng)目建設(shè)將大幅增加小戶型、低租金房源,有效緩解‘新鰲江人’階段性住房困難,為他們安居樂(lè)業(yè)創(chuàng)造條件。”鰲江鎮(zhèn)鎮(zhèn)長(zhǎng)楊啟杰說(shuō)。
此外,去年,人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知,明確保障性住房項(xiàng)目有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理。專(zhuān)家表示,這有利于銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)加大對(duì)保障性租賃住房發(fā)展的支持力度。
優(yōu)化貸款政策、提升服務(wù)質(zhì)效,為百姓提供更多便利
在助力擴(kuò)大保障性住房供給的同時(shí),金融部門(mén)和金融機(jī)構(gòu)也在優(yōu)化貸款政策、提升服務(wù)質(zhì)效等方面不斷探索,降低百姓住房消費(fèi)壓力、更好滿足剛性和改善性需求。
——建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。
近日,人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知,決定建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市,可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。專(zhuān)家認(rèn)為,這是對(duì)前期放寬首套房貸利率下限政策的進(jìn)一步深化,具有積極意義。
“在一定條件下的動(dòng)態(tài)調(diào)整是該機(jī)制的重點(diǎn)、亮點(diǎn),更鮮明地體現(xiàn)了差別化住房信貸政策,是‘因城施策’的有益探索。對(duì)需求側(cè)而言,有助于降低居民住房消費(fèi)負(fù)擔(dān),更好地支持剛性住房需求,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展?!鄙虾=鹑谂c發(fā)展實(shí)驗(yàn)室主任曾剛說(shuō)。
專(zhuān)家分析,該動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制授權(quán)地方政府調(diào)整的是首套房貸利率下限,房貸如何定價(jià)仍是市場(chǎng)化行為,由銀行與客戶商定。
——豐富金融產(chǎn)品,打造專(zhuān)業(yè)網(wǎng)點(diǎn),提供多維度全周期服務(wù)。
近年來(lái),圍繞新市民住房消費(fèi)需求,各地有針對(duì)性地創(chuàng)新產(chǎn)品和服務(wù),幫助越來(lái)越多人安居樂(lè)業(yè)。在山東,銀行聯(lián)合濟(jì)南住建部門(mén)共同開(kāi)發(fā)“泉城安居”平臺(tái),為新市民住房租房提供金融服務(wù)、補(bǔ)貼申領(lǐng)、政策宣介等服務(wù),與公積金管理部門(mén)協(xié)同推出“新市民公積金租房貸”等專(zhuān)屬產(chǎn)品;農(nóng)業(yè)銀行山東分行推出“農(nóng)民安家貸”,通過(guò)優(yōu)化收入證明認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、實(shí)行優(yōu)惠利率等,打造“三農(nóng)”特色住房貸款產(chǎn)品,截至去年6月,該產(chǎn)品已累計(jì)幫助超14萬(wàn)戶農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房。一些機(jī)構(gòu)專(zhuān)門(mén)打造了家裝主題銀行,為新市民提供從買(mǎi)房到裝修的全周期服務(wù)。
“支持銀行合理確定符合購(gòu)房條件的新市民首套住房按揭貸款標(biāo)準(zhǔn),提升借款和還款便利度,針對(duì)新市民進(jìn)城、落戶過(guò)渡階段的差異化需求提供消費(fèi)信貸產(chǎn)品;鼓勵(lì)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)研發(fā)家庭財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、出租人責(zé)任險(xiǎn)、承租人責(zé)任險(xiǎn)等保險(xiǎn)產(chǎn)品,支持長(zhǎng)租房市場(chǎng)發(fā)展?!鄙綎|銀保監(jiān)局有關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)。
——提升住房公積金貸款服務(wù)質(zhì)效,細(xì)節(jié)之處惠民生。
“房產(chǎn)交易過(guò)戶和公積金貸款辦理只用跑一趟,省時(shí)省力。”不久前,遼寧省沈陽(yáng)市大東區(qū)居民張偉購(gòu)置了一套二手房,實(shí)現(xiàn)“安居夢(mèng)”的同時(shí),還嘗到了“公積金貸款+產(chǎn)權(quán)交易”一站式服務(wù)的甜頭。據(jù)了解,當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門(mén)積極推動(dòng)公積金管理部門(mén)與銀行、不動(dòng)產(chǎn)中心數(shù)據(jù)共享、業(yè)務(wù)協(xié)同。市民在政務(wù)服務(wù)大廳實(shí)現(xiàn)一次性辦理公積金貸款、交易過(guò)戶等業(yè)務(wù)。
公積金貸款與百姓購(gòu)房密切相關(guān)。各地優(yōu)化有關(guān)服務(wù)的舉措還有很多。福建省廈門(mén)市實(shí)施公積金貸款階段性支持政策,購(gòu)買(mǎi)新房首付款可用公積金直接支付,并降低職工家庭首次、二次申請(qǐng)住房公積金貸款購(gòu)房的首付款比例。不少商業(yè)銀行加強(qiáng)與地方政府協(xié)作,共同加強(qiáng)住房公積金服務(wù)渠道建設(shè),擴(kuò)展住房公積金手機(jī)客戶端(APP)、小程序個(gè)人自愿繳存功能,讓新市民住房公積金繳存渠道更加暢通。一些地方正在推動(dòng)“商轉(zhuǎn)公”(商業(yè)性個(gè)人住房貸款轉(zhuǎn)公積金貸款)業(yè)務(wù),著力降低購(gòu)房者還款壓力。
“提升公積金貸款服務(wù)效率,降低購(gòu)房綜合成本,惠民生的同時(shí),也有利于促進(jìn)合理住房消費(fèi)需求進(jìn)一步釋放。”曾剛說(shuō)。
做好風(fēng)險(xiǎn)防范,進(jìn)一步釋放剛性和改善性住房需求
發(fā)展保障性住房、優(yōu)化住房金融服務(wù)是惠民生的實(shí)事。而要把好事做好,還要牢牢守住風(fēng)險(xiǎn)底線。
“銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)要密切關(guān)注當(dāng)?shù)乇U闲宰赓U住房市場(chǎng)發(fā)展情況,科學(xué)合理測(cè)算保障性租賃住房項(xiàng)目的投入、收益和現(xiàn)金流,合規(guī)適度提供融資,嚴(yán)防過(guò)度授信、盲目放貸。要在負(fù)債控制、款項(xiàng)支付、工程進(jìn)展、租金回款、資產(chǎn)抵押等方面采取有效的風(fēng)控措施。針對(duì)商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目配建的保障性租賃住房,應(yīng)確保保障性租賃住房部分獨(dú)立公允核算,實(shí)現(xiàn)專(zhuān)款專(zhuān)用。”銀保監(jiān)會(huì)有關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)。
各地創(chuàng)新監(jiān)管舉措,守住風(fēng)險(xiǎn)底線。江西運(yùn)用全省住房保障信息系統(tǒng),提高保障性住房項(xiàng)目授信審批、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警管理能力,嚴(yán)防以保障性住房為名騙取銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)優(yōu)惠政策。貴州銀保監(jiān)局要求轄內(nèi)機(jī)構(gòu)做好融資主體準(zhǔn)入管理、風(fēng)險(xiǎn)管理和后續(xù)跟蹤管理,對(duì)新建或購(gòu)買(mǎi)存量房源作為保障性租賃住房的,將屬地發(fā)展保障性租賃住房工作領(lǐng)導(dǎo)小組出具的項(xiàng)目論證意見(jiàn)書(shū)作為貸款評(píng)審要件,確保資金投入的合規(guī)和安全。
業(yè)內(nèi)人士表示,各級(jí)監(jiān)管機(jī)構(gòu)需加強(qiáng)業(yè)務(wù)指導(dǎo)和風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè),建立健全保障性租賃住房金融風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)和防控體系,定期監(jiān)測(cè)轄內(nèi)銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)支持保障性租賃住房發(fā)展情況,做到風(fēng)險(xiǎn)早發(fā)現(xiàn)、早預(yù)警、早處置。同時(shí),防止以保障性租賃住房的名義搞變通、打“擦邊球”,進(jìn)行監(jiān)管套利。
“對(duì)銀行來(lái)說(shuō),要在做好風(fēng)控前提下更好滿足百姓剛性和改善性住房需求,就要通過(guò)金融科技不斷提升對(duì)客戶進(jìn)行畫(huà)像的能力,全面、準(zhǔn)確、高效地獲取客戶真實(shí)信息?;诖?,才能為客戶提供及時(shí)、適當(dāng)?shù)淖》拷鹑诜?wù)?!痹鴦傉f(shuō)。
專(zhuān)家表示,應(yīng)進(jìn)一步從需求側(cè)發(fā)力,增強(qiáng)居民剛性和改善性住房消費(fèi)的意愿和能力。
“未來(lái),可根據(jù)實(shí)際情況繼續(xù)加大差別化住房信貸政策實(shí)施力度,緊密結(jié)合各城市實(shí)際情況采取下調(diào)首付比例、取消‘認(rèn)房又認(rèn)貸’、降低貸款利率等措施。為滿足改善性住房需求,二套住房貸款利率下限也可適時(shí)、適當(dāng)調(diào)整?!痹鴦傉f(shuō)。
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