2.6萬(wàn)拍下北京一房子2%份額,權(quán)益該如何分配?
中新網(wǎng)2月20日電(中新財(cái)經(jīng)記者 左宇坤)好消息:只需2.6萬(wàn)元,能在北京“買房”。
壞消息:只能買2%。
購(gòu)買房產(chǎn),大家都會(huì)默認(rèn)以“套”起賣。但近日,北京一處商品房2%份額的拍賣信息引發(fā)關(guān)注。按份額出售的房屋是怎么回事?能住進(jìn)去嗎?
圖片來(lái)源:阿里資產(chǎn)官網(wǎng)。
只賣2%的房產(chǎn)
據(jù)阿里資產(chǎn)·司法平臺(tái)顯示的信息,北京市門頭溝區(qū)東老店5號(hào)樓5層503號(hào)(2%份額)在幾天前結(jié)束了拍賣,最終以26166.6元的價(jià)格被拍下。
從圖片看,這一房產(chǎn)可謂是典型的“老破小”。拍賣信息顯示其建筑面積為59.11平方米,規(guī)劃用途住宅。按照2%的份額計(jì)算是1.1822平方米,若以面積體現(xiàn)比例,大概就是客廳茶幾大小。
拍賣信息還顯示,這套房產(chǎn)2%的份額已經(jīng)被多次拍賣。例如在2023年10月17日的一拍中,有買家以32708.24元的價(jià)格將其拍下;但隨后于2023年10月30日確定交易未履行。
19日,中新財(cái)經(jīng)記者多次致電資產(chǎn)處置單位北京市平谷區(qū)人民法院,均未能接通。
其相關(guān)工作人員此前回應(yīng)媒體稱:2%的份額沒(méi)有對(duì)房子的絕對(duì)使用權(quán),但在房本上會(huì)有所體現(xiàn)。如果搬不進(jìn)去,可以起訴擁有98%份額的人,要求把那部分權(quán)益以現(xiàn)金的形式補(bǔ)上,但這得另訴。
該套房產(chǎn)的歷史拍賣信息截圖。
權(quán)益如何分配?
“部分份額”產(chǎn)權(quán)的房子此前是否在拍賣市場(chǎng)出現(xiàn)過(guò)?中新財(cái)經(jīng)在上述法拍平臺(tái)搜索“份額”等關(guān)聯(lián)詞發(fā)現(xiàn),可搜到二百余條相關(guān)信息,其中不乏“二十四分之二十二”這類非常細(xì)致的份額比例。
其中,一則“北京市海淀區(qū)永泰園16號(hào)樓21層2104的50%份額”的拍賣曾在2022年引發(fā)一定程度的討論,當(dāng)時(shí)的信息顯示,2個(gè)報(bào)名的競(jìng)買人都不是優(yōu)先購(gòu)買人和所有人。
“房屋按份額出售在國(guó)內(nèi)比較罕見,尤其是在北京這樣的一線城市。”北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣律師對(duì)中新財(cái)經(jīng)表示,但在一些特殊情況下,比如房屋共有人之間因?yàn)槔^承、離婚或其它原因無(wú)法達(dá)成一致意見時(shí),可能會(huì)出現(xiàn)按份額出售房產(chǎn)的情況。
對(duì)于這2%的份額可以帶來(lái)多少權(quán)益的問(wèn)題,王玉臣解釋稱,擁有房屋2%的份額意味著在法律上擁有該房產(chǎn)2%的所有權(quán),通常包括了使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)和繼承權(quán)。
“但這些權(quán)利的行使通常受到其他共有人的權(quán)利和利益的限制,尤其是比例還如此低的情況下,比如可能無(wú)法單獨(dú)決定對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行大規(guī)模的改造或出售?!蓖跤癯颊f(shuō)。
有網(wǎng)友猜測(cè),購(gòu)房者是否可能有落戶、學(xué)區(qū)房學(xué)位等的考慮?
長(zhǎng)期關(guān)注購(gòu)房圈的“拆哥房產(chǎn)”對(duì)中新財(cái)經(jīng)記者表示:“假設(shè)在熱點(diǎn)學(xué)區(qū)擁有1%的產(chǎn)權(quán),大概率是落不了戶、上不了學(xué)的;不過(guò)在部分地區(qū)是可以入學(xué)、但順位在后的?!?/p>
那么購(gòu)房者是否真的可以住在房間里?“拆哥”認(rèn)為這沒(méi)有定論,需要和擁有98%份額的人進(jìn)行協(xié)商,因?yàn)閮蓚€(gè)人都是這個(gè)房子的“股東”。
“一般情況下是以三分之二為判斷標(biāo)準(zhǔn),也就是說(shuō)產(chǎn)權(quán)比例占到67%以上,誰(shuí)就有優(yōu)先權(quán)住在這里。此外如果這個(gè)房子出租,按理說(shuō)租金也要以比例分配?!彼€表示,這2%的份額也可以單獨(dú)流通,即這套房子在進(jìn)行第二次出售的時(shí)候,不一定要協(xié)商一致。
圖片來(lái)源:阿里資產(chǎn)官網(wǎng)。
是否存在風(fēng)險(xiǎn)?
“我認(rèn)為這并不等同于在北京‘買房’,因?yàn)椴](méi)有獲得房產(chǎn)的完整使用權(quán),生活上的實(shí)際利用價(jià)值非常有限?!蓖跤癯颊J(rèn)為,按份額購(gòu)買房產(chǎn)在法律上是允許的,但在實(shí)際生活中可能會(huì)帶來(lái)一系列的復(fù)雜問(wèn)題,特別是在與共有人的關(guān)系處理上。
“后續(xù)如果出現(xiàn)糾紛,比如共有人之間對(duì)房產(chǎn)的使用、改造或出售等問(wèn)題無(wú)法達(dá)成一致,可能需要通過(guò)訴訟等法律途徑解決。在這種情況下,相對(duì)省心的做法就是某一方以市場(chǎng)價(jià)贖回其他共有人的份額?!蓖跤癯颊f(shuō),買家應(yīng)當(dāng)充分評(píng)估可能的風(fēng)險(xiǎn)和后續(xù)可能出現(xiàn)的問(wèn)題。
法拍房是指被法院強(qiáng)制執(zhí)行拍賣的房屋。自2017年線上法拍交易起步后,法拍房成交數(shù)量連年上升。中指研究院發(fā)布的《2023年全國(guó)法拍市場(chǎng)監(jiān)測(cè)報(bào)告》顯示,2023年,全國(guó)法拍房掛拍總量達(dá)到79.6萬(wàn)套。
其中,也有不少“奇葩”的法拍房出現(xiàn),比如一套房子6本證、一套房產(chǎn)有2個(gè)“業(yè)主”、制造“1元成交”的撿漏噱頭等。業(yè)內(nèi)人士也對(duì)法拍房常遇見的房屋權(quán)屬、相關(guān)稅費(fèi)以及騰房等風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行提醒。
“對(duì)掛牌的房產(chǎn)信息一定要認(rèn)真仔細(xì)查看,也要和負(fù)責(zé)拍賣的法官和人員充分溝通,戶口等問(wèn)題要到當(dāng)?shù)嘏沙鏊藢?shí),并且現(xiàn)場(chǎng)對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行確認(rèn)和了解?!蓖跤癯继嵝眩€可以通過(guò)中國(guó)裁判文書網(wǎng)和最高院的執(zhí)行信息網(wǎng)查詢?cè)恐鞯南嚓P(guān)裁判文書和執(zhí)行信息,以及是否有關(guān)于這個(gè)房子的糾紛或者其它問(wèn)題。(完)
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