548戶居民自籌4.7億元重建“老破小”

　　杭州浙工新村改造項目調(diào)查

　　548戶居民自籌資金4.7億元，把“老破小”改成“電梯小洋房”？

　　近日，浙江省杭州市拱墅區(qū)的浙工新村小區(qū)搞了個“大事情”，一時之間引得社會大眾對此議論紛紛，話題不斷。

　　浙工新村位于杭州市拱墅區(qū)潮王路，是建于20世紀(jì)80年代的老小區(qū)，地段良好、交通發(fā)達(dá)，但房齡太高，房子又舊，存在許多安全隱患。

　　2023年8月，小區(qū)內(nèi)548戶居民自籌4.7億元資金，下決心要對浙工新村進(jìn)行改頭換面。過去，對于老小區(qū)而言，拆遷或許是常見的改造方式，而浙工新村卻采用了原拆原建的模式，由居民投入、政府補(bǔ)貼，是浙江第一個城市危舊房有機(jī)更新的試點項目。

　　在浙工新村改造的過程中，存在著哪些困難和問題？有哪些經(jīng)驗值得借鑒和推廣？對此，《法治日報》記者展開了深度調(diào)查。

　　老小區(qū)改造困難多

　　2月20日，天空下著蒙蒙細(xì)雨，記者來到浙工新村施工現(xiàn)場，看到四周都被綠色鋼板圍擋著，塔吊、卡車和挖掘機(jī)同步作業(yè)，各種機(jī)械碰撞的響聲回蕩在這片空地上。

　　年前剛來時，這里還是一片平地，如今已經(jīng)開始陸續(xù)進(jìn)行各種施工項目。在圍欄外，記者遇到一位年輕工人小高。他告訴記者，目前浙工新村正在進(jìn)行樁基施工和地下室圍護(hù)工程。

　　在去年11月正式施工前，浙工新村還是由14幢多層樓房組成的“老破小”。其中最早的一幢單元樓建于1983年，其余13幢均建于2000年之前。在多年前，浙工新村中的4幢房子就被判定為C級危房。

　　“之前遇到臺風(fēng)天氣，社區(qū)的人就會組織我們出去住賓館?！痹凇拔７俊本幼《嗄甑恼愎ば麓謇蠘I(yè)主、94歲高齡的浙工大退休教師鮑老師告訴記者。

　　在浙江，像浙工新村這樣隱藏在城市中心，經(jīng)過歲月的洗禮變老、變舊甚至是成為危房的小區(qū)還有很多。

　　嘉興平湖市的銀都景苑小區(qū)，是個有著20多年歷史的老小區(qū)。因路面狹窄、地磚陳舊，居民滑倒和車輛剮蹭的事故時有發(fā)生，居民們也常向小區(qū)物業(yè)公司吐槽和抱怨墻面漏水、停車位不夠；金華金東區(qū)東關(guān)老舊社區(qū)內(nèi)的小區(qū)建于20世紀(jì)90年代，是典型的老舊區(qū)塊，樓道“牛皮癬”、空中飛線、基礎(chǔ)設(shè)施陳舊、停車難停車亂等“頑疾”長期困擾這里的1000余戶居民；臺州黃巖區(qū)的9個老舊小區(qū)，由于建造年代久遠(yuǎn)，出現(xiàn)外墻瓷磚脫落、道路破損、路燈損壞、停車難等諸多問題……

　　普通房屋的使用年限為50年，隨著時間推移，房屋必然會出現(xiàn)老化、危舊，對居民的生活起居造成消極影響。因此，老舊小區(qū)的改造重建，成為一項備受關(guān)注的民生工程。

　　然而，改造并不是給斑駁的墻壁重新刷上油漆，也不是把老建筑一拆了之那么簡單，而是對水電氣路、光線、管網(wǎng)的全面改造，還要加裝電梯，配建停車設(shè)施、養(yǎng)老設(shè)施等。由此可見，其成本投入是非常高的。

　　同時，由于涉及眾多業(yè)主的利益，舊改過程中的協(xié)調(diào)工作并沒有那么容易展開，整個項目甚至可能因為部分業(yè)主的反對而停滯不前。

　　浙工新村的重建，就是一個典型的例子。

　　早在重建之前，浙工新村就因危房問題受到過不少關(guān)注。2015年，原杭州下城區(qū)政府就曾提出過對浙工新村所在區(qū)域的危舊小區(qū)進(jìn)行推倒重建，但由于各種原因，后續(xù)不了了之。2018年，針對浙工新村的危改問題還進(jìn)行過一次“入戶民意調(diào)查”，最終因為同意率未達(dá)90%，重建計劃再度被擱置。

　　8年來，重建計劃幾番被提起，卻又幾度被擱置。

　　直至2023年5月，杭州發(fā)布《全面推進(jìn)城市更新的實施意見》，要求針對危舊樓房、老舊小區(qū)、既有住宅片區(qū)等落實安全隱患消除、功能設(shè)施完善、居住品質(zhì)提升。同月，“浙工新村居民主體的城市危舊房有機(jī)更新(試點)項目實施方案公告”發(fā)布。

　　由此，浙工新村成為浙江省內(nèi)首個采取自主更新模式進(jìn)行重建的危舊房小區(qū)，順利開啟了改造之路。

　　改造責(zé)任主體轉(zhuǎn)變

　　老小區(qū)想要成功改造，離不開業(yè)主們的統(tǒng)一支持。

　　早年間，拆遷是較為常見的老小區(qū)改造模式。在很多人的刻板印象中，拆遷不僅不用掏錢，還有錢賺。

　　對于近年來興起的“原拆原建”“有機(jī)更新”模式，很多人都持質(zhì)疑態(tài)度，不愿輕易嘗試，因此一些老小區(qū)改造失敗的例子也時有發(fā)生。

　　溫州蒲鞋市街道的雙井頭新村，幾年前就被鑒定為危房，是溫州市比較老的一批小區(qū)。2021年5月21日，蒲鞋市街道組織召開小區(qū)改造居民意見征求會，最終因部分居民不愿意支持，這批小區(qū)的原拆原建計劃被迫終止；2022年，浙江寧波海曙區(qū)一老小區(qū)因居民同意收購意愿未達(dá)到100%，拆遷改造計劃被迫中止；同年，浙江嘉興的金都景苑老小區(qū)在改造時，因低層住戶不同意加裝電梯，也引發(fā)了一些風(fēng)波。

　　反觀浙工新村的重建試點項目，從立項到實際開工，僅用了3個多月的時間。

　　根據(jù)公示，浙工新村業(yè)主承擔(dān)的改造費用為1350元/平方米，打個比方，一套80平方米的舊房，改造成本為10.8萬元，如果業(yè)主沒有購買車位和擴(kuò)充面積等其他方面的需求，只需支付10萬余元，就可以獲得一套新房。

　　通過咨詢“貝殼找房”的中介，記者得知，目前浙工新村所在地區(qū)的二手房成交參考均價為每平方米3.2萬元至3.4萬元，相比之下，浙工新村的業(yè)主們只需承擔(dān)改造費用就能得到一套新房，無疑是劃算的。

　　當(dāng)然，如果加上面積補(bǔ)差和置換增加的面積及對車位的需求，支付金額就要往上走，往往高達(dá)幾十萬元，為此很多居民不愿承擔(dān)這筆費用。

　　作為浙江第一個城市危舊房有機(jī)更新的試點項目，浙工新村的改造模式似乎過于“新潮”，一時之間也讓部分業(yè)主無法理解和接受。

　　2023年6月啟動重建簽約期間，一些業(yè)主因?qū)ψ灾鞒袚?dān)改造費用存在質(zhì)疑，對政策、后續(xù)居住問題存在顧慮，沒有選擇立刻簽約，6月22日，簽約率為85.4%。隨后4天里，僅簽約了28戶，浙工新村的重建計劃似乎再度遇到瓶頸。

　　“一開始，我就是不同意的那一批人，主要是我年紀(jì)大了，不想搬來搬去的，多麻煩呀。”86歲的浙工新村業(yè)主胡奶奶也是浙工大的退休教師，起初她對重建這事兒并不樂意，但周圍的很多老鄰居倒是持支持意見。

　　“這次情況與之前不太一樣，群眾希望重建的呼聲更強(qiáng)烈，配合度也更高?！背瘯熃值傈h工委書記李骃坦言，此次“破冰”的難點不在主觀意愿，“一些沒有簽約的住戶其實也同意重建，但確有現(xiàn)實困難，對搬遷有顧慮”。

　　為推進(jìn)簽約進(jìn)程，拱墅區(qū)按照“一樓幢一代表”成立居民代表自愿有機(jī)更新委員會，由13名代表配合開展意見收集、溝通協(xié)商等工作，連續(xù)發(fā)起6輪的入戶走訪。

　　“針對存在政策疑慮、遺留問題等的重點住戶，我們聯(lián)動法律服務(wù)機(jī)構(gòu)、基層調(diào)解團(tuán)隊上門服務(wù)，從區(qū)內(nèi)房源調(diào)劑到幫助搬家，能想到的都做到了?！崩铙S說。

　　胡奶奶告訴記者，當(dāng)時社區(qū)工作人員和她熟悉的老鄰居們一趟趟地上門給她做工作，幫她算賬，還耐心細(xì)致地講政策、擺道理，時間久了，胡奶奶也想通了?！罢憬ㄔO(shè)是為了老百姓嘛，所以最后我還是同意了?！?/p>

　　在街道社區(qū)和居民代表們的積極推動下，浙工新村的重建得到了絕大多數(shù)居民的信任和理解。

　　歷時84天，浙工新村的重建簽約率在當(dāng)年6月底達(dá)99.82%，重建項目被一致通過，浙工新村也正式踏上“重生之路”。

　　據(jù)了解，整個小區(qū)的更新費用約為5.3億元，其中居民自籌資金大約4.7億元。548戶居民積極出資，承擔(dān)了大部分費用。

　　以往的舊改或拆遷，一般都是由政府出錢兜底，而浙工新村的有機(jī)更新則采用了居民自主的模式，主要出資人和責(zé)任主體都是居民。

　　浙江大學(xué)公共管理學(xué)院副院長、浙江大學(xué)中國新型城鎮(zhèn)化研究院院長張蔚文接受記者采訪時表示，浙工新村自主更新由居民出資、擔(dān)任改造責(zé)任主體，不但體現(xiàn)了以人為本的城市治理理念，也減輕了政府的負(fù)擔(dān)，提高了社會運行的效率。

　　張蔚文認(rèn)為，浙工新村內(nèi)的居民們大多是浙工大的退休老教師，相互熟識，形成了熟人社會，居民之間容易達(dá)成共識，采取集體行動。浙工新村居民們成為改造的責(zé)任主體后，自發(fā)組織配合政府進(jìn)行規(guī)劃、建設(shè)，在一定程度上能夠避免或者減少沖突，對于城市穩(wěn)定發(fā)展、更新有著重要的推動作用。“對像這類熟人社會形態(tài)的小區(qū)來說，由居民出資、擔(dān)任責(zé)任主體的改造模式具有一定的適用性?！?/p>

　　政府積極牽頭引導(dǎo)

　　除了居民自身的努力外，政府的支持，也是浙工新村這類老舊小區(qū)能夠順利進(jìn)行重建的重要原因。

　　為全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作，近年來，浙江省人民政府深入貫徹落實《國務(wù)院辦公廳關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》，結(jié)合浙江省實際，提出關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的實施意見，其中優(yōu)先提到了建立改造資金合理共擔(dān)機(jī)制，不但要加大財政資金支持，還要引導(dǎo)小區(qū)居民出資，吸引社會力量參與。同時，要強(qiáng)化基層治理、發(fā)揮小區(qū)關(guān)聯(lián)單位和社會力量的作用。

　　去年5月，杭州發(fā)布《全面推進(jìn)城市更新的實施意見》，明確加快推進(jìn)危舊房改造工作，全面推進(jìn)老舊小區(qū)綜合整治改造的具體任務(wù)。

　　拱墅區(qū)政府積極響應(yīng)，在浙工新村重建項目中扮演引導(dǎo)、牽頭的角色，聯(lián)合社區(qū)力量，對居民出資一事進(jìn)行循循善誘。

　　拱墅區(qū)委充分發(fā)揮黨建引領(lǐng)統(tǒng)籌機(jī)制，圍繞改造方式、戶型選擇、交付方式、裝修標(biāo)準(zhǔn)、車位需求等方面開展了20多次走訪調(diào)研；在騰房階段，朝暉街道為居民提供拍攝全家福、搬家志愿幫扶等暖心服務(wù)，并安排小區(qū)專員、黨員群眾骨干與142名85歲以上老人結(jié)對，并提供個性化過渡方案，滿足群眾日常居住需要的同時，提供精細(xì)貼心服務(wù)，真正把工作做到點子上、做到群眾心坎上。

　　2月22日，記者來到距離浙工新村僅九百多米距離的潮王人家小區(qū)，這里綠化面積大，兒童游樂設(shè)施、鍛煉器材、橡膠籃球場等現(xiàn)代化設(shè)備一應(yīng)俱全，環(huán)境品質(zhì)良好，一部分浙工新村業(yè)主在重建項目啟動后便被安置在了這里。

　　走入其中一棟單元樓內(nèi)，記者敲開了浙工新村老業(yè)主、退休近40年的鮑老師的家門。

　　據(jù)鮑老師回憶，當(dāng)初自己是最早一批同意簽約的業(yè)主?！斑@次重建是政府牽頭的，街道、社區(qū)的人上門談了好幾次，問同不同意，擴(kuò)大多少面積，然后簽約，評估補(bǔ)償……像我們年紀(jì)大的，租房子太不方便了，(政府)就把這邊空房免費給我們住。”

　　鮑老師還稱，在她所住的這棟樓內(nèi)，還有很多跟她一樣從浙工新村搬出來的老鄰居，有些還是她在浙工大教過的學(xué)生，現(xiàn)在也是退休教師。

　　去年9月，鮑老師和其余47戶年紀(jì)較大的居民被就近安置到了潮王人家小區(qū)，另有500戶騰退撤離去了別處，在過渡期間政府會發(fā)放臨時租房補(bǔ)貼。

　　鮑老師目前住在二樓，房子是兩室一廳，采光和朝向都不錯，面積也有91平方米，出門就有電梯，她時常乘坐電梯上樓去找她的學(xué)生們串門聊天，大家都生活得非常開心。

　　浙工新村的重建項目，預(yù)計2025年年底竣工，2026年就可以交付。從改造方案上來看，原先的14幢老樓房將由7幢11層的住宅小洋樓代替，不但全部安裝上電梯，還建了地下車庫，添加了綠化景觀、公共設(shè)施等。環(huán)境變好了，居民們的居住條件水平也將大大提升。

　　“我這張老床，是搬過來就帶著的，特別結(jié)實好用，等浙工新村建好了，我還要帶著它再搬回去?！痹谂P室里，鮑老師拍著她的木板床樂呵呵地說。

　　目前，浙工新村其余的547戶居民們也都跟鮑老師一樣，在熱切地期待著。

　　“浙工新村的有機(jī)更新非常具有借鑒意義?！?月21日，浙江大學(xué)公共管理學(xué)院教授、公共政策研究院首席專家徐林接受記者采訪時說，浙工新村項目走出了“居民主體、拆改結(jié)合、資金平衡”的新路，改變了過去完全由政府推動的局面，形成“居民投入、政府補(bǔ)貼”的共建格局，使得居民、政府均獲益：居民改善了居住環(huán)境、提升了房屋價值，政府也獲得了城市面貌、品質(zhì)的提升。

　　徐林認(rèn)為，像浙工新村這種城市危舊房有機(jī)更新的情況以后還會廣泛發(fā)生，有機(jī)更新將會代替房地產(chǎn)式開發(fā)成為一種新的、重要的城市建設(shè)方式，與城市未來的發(fā)展方向十分貼合，能夠進(jìn)一步推動城市品質(zhì)的提升。他建議，未來此類更新可采用“居民委托、政府服務(wù)”模式，即居民達(dá)成一致、完成籌資，委托政府統(tǒng)籌方案設(shè)計、政策供給、申報審批、工程安排、全程監(jiān)管等，使城市更新可持續(xù)。(法治日報記者 王春 通訊員 呂佳慧)