(經(jīng)濟(jì)觀察)城中村改造提速 中國(guó)“都市角落的萬(wàn)億元大市場(chǎng)”如何激活？

　　中新社北京10月12日電 題：城中村改造提速 中國(guó)“都市角落的萬(wàn)億元大市場(chǎng)”如何激活？

　　中新社記者 龐無(wú)忌

　　被稱為中國(guó)“都市角落萬(wàn)億元(人民幣，下同)大市場(chǎng)”的超大特大城市城中村改造正加速推進(jìn)。記者12日從中國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部獲悉，超大特大城市正積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造。住建部城中村改造信息系統(tǒng)投入運(yùn)行兩個(gè)月以來(lái)，已入庫(kù)城中村改造項(xiàng)目162個(gè)。

　　城中村又稱為“都市里的村莊”，因其大多布局凌亂、配套設(shè)施落后、公共服務(wù)缺失，時(shí)常被貼上“臟”“亂”“差”等標(biāo)簽，與繁華的城市面貌格格不入。此番重點(diǎn)改造的是超大特大城市中的城中村，根據(jù)第七次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)，中國(guó)目前有7個(gè)超大城市和14個(gè)特大城市。

　　此次城中村改造是“棚戶區(qū)改造2.0”嗎？中泰證券分析師耿鵬智認(rèn)為，此番城中村改造旨在提升城市品質(zhì)、改善基礎(chǔ)設(shè)施，并非“棚改2.0”。兩者有諸多區(qū)別，例如：此次城中村改造聚焦21個(gè)超大特大城市，而棚改面向全國(guó)，覆蓋大量三四線城市；官方此番明確城中村改造分三類(lèi)實(shí)施，包括拆除新建、經(jīng)常性整治提升以及拆整結(jié)合，而棚改則以拆除重建為主。此外，兩者資金來(lái)源、改造對(duì)象等均很大不同。

　　廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)中新社記者表示，此次城中村改造并不是房地產(chǎn)的又一次大規(guī)模供給，而是解決中國(guó)城市發(fā)展不平衡不充分的矛盾，讓城市的公共服務(wù)覆蓋城中村，讓村民和新市民、年輕人徹底融入城市，享受均等化的公共服務(wù)。他認(rèn)為，一些優(yōu)質(zhì)的城中村還是會(huì)保留其風(fēng)貌，按照文明城市標(biāo)準(zhǔn)，補(bǔ)上公共服務(wù)等短板。

　　告別“大拆大建”之后，城中村改造產(chǎn)生的投資效應(yīng)會(huì)下降嗎？據(jù)中信證券研報(bào)測(cè)算，中國(guó)19個(gè)超大特大城市城中村改造能帶來(lái)的年化新增商品房貨值1.9萬(wàn)億元，占這些城市2022年銷(xiāo)售額的37%。另?yè)?jù)中泰證券測(cè)算，重點(diǎn)城市城中村改造空間廣闊，預(yù)計(jì)未來(lái)10年，每年建安費(fèi)用或?qū)⑦_(dá)到6638億元，有望顯著拉動(dòng)工程需求，并帶動(dòng)下游相關(guān)消費(fèi)。

　　中信證券研報(bào)認(rèn)為，本輪城中村改造的增量影響或低于2015年前后的一輪棚改，但從高質(zhì)量發(fā)展的角度，本輪城中村改造能解決長(zhǎng)期問(wèn)題，不僅驅(qū)動(dòng)了一部分營(yíng)建的機(jī)會(huì)，更誕生了大量運(yùn)營(yíng)服務(wù)的商機(jī)。

　　中指研究院調(diào)查咨詢部運(yùn)營(yíng)總監(jiān)吳建欽指出，基于過(guò)去的實(shí)踐，城中村改造在各類(lèi)城市更新類(lèi)別中能夠帶動(dòng)的投資效應(yīng)較為明顯。此外，在促進(jìn)住房需求釋放方面，城中村改造也將產(chǎn)生部分新增的商品房購(gòu)房需求。

　　這個(gè)“都市角落的萬(wàn)億元大市場(chǎng)”如何更好地被激活？住建部此番透露，堅(jiān)持先謀后動(dòng)，堅(jiān)持依法征收、凈地出讓?zhuān)瑘?jiān)持多渠道籌措改造資金等。李宇嘉認(rèn)為，這些措施是總結(jié)過(guò)去城中村改造的經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)而來(lái)，有利于減少改造阻力，縮短改造周期，降低不確定性。

　　值得注意的是，此番城中村改造與保障性住房相結(jié)合。李宇嘉認(rèn)為，這是新一輪城中村改造的亮點(diǎn)，可能包含三方面內(nèi)容，一是改造出來(lái)的地塊，要留足保障性住房建設(shè)空間；二是村民安置房，可滿足其將余屋出租的經(jīng)營(yíng)模式需求，多設(shè)置一些空閑的中小戶型住房，統(tǒng)籌發(fā)展保障性租賃住房；三是留存下來(lái)的城中村存量住房，經(jīng)過(guò)品質(zhì)提升后吸引長(zhǎng)租公寓企業(yè)來(lái)運(yùn)營(yíng)。

　　易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，城中村改造對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)結(jié)構(gòu)帶來(lái)的變化非常關(guān)鍵。過(guò)去的組合是“商品房+安置房”，而現(xiàn)在可能會(huì)增加保障性住房，其中或包括共有產(chǎn)權(quán)住房和保障性租賃住房等。這能夠豐富城市住房供給，更好地滿足年輕人、新市民的需求，為城中村改造注入創(chuàng)新動(dòng)力。(完)