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消費(fèi)者吐槽首套房“被豪宅” 普宅認(rèn)定何時(shí)調(diào)整受關(guān)注

發(fā)布時(shí)間:2023-06-28 10:27:00來源: 北京青年報(bào)

  近日,1年期、5年期LPR均下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)。下調(diào)之后,北京地區(qū)首套房貸利率從4.85%下降至4.75%;二套房貸利率從5.35%下降至5.25%。有分析認(rèn)為,本次LPR的下調(diào)是時(shí)隔8個(gè)月降息,降房貸利率有利于降低購房者的成本。不過除了房貸利率,呼聲很高的調(diào)整一線城市普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)也備受剛需置業(yè)人群關(guān)注。沿用了9年的北京普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)何時(shí)調(diào)整?

  關(guān)注

  普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)事關(guān)首付、稅費(fèi)比例

  6月20日,央行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布,貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)為:1年期LPR為3.55%,5年期以上LPR為4.2%。此前1年期LPR為3.65%,5年期以上LPR為4.3%,此次1年期、5年期LPR均下調(diào)10BP,這是今年以來首次下調(diào)LPR,同時(shí)也是時(shí)隔8個(gè)月降息。

  諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙認(rèn)為,從降息的直接影響上看,降房貸利率有利于降低購房者的成本,例如個(gè)人100萬元的貸款,25年還款年限,降低10個(gè)百分點(diǎn),年度利息降低1000元,月度還款利息降低83元,有利于提振購房者的入市信心。降息和購房者成本息息相關(guān),是全國(guó)寬松政策常用手段,預(yù)計(jì)后續(xù)仍有更多利好政策出臺(tái)。

  除了房貸利率,事關(guān)首付比例、稅費(fèi)的普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整也備受關(guān)注。中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表示,當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)下行態(tài)勢(shì)漸顯,居民置業(yè)信心、房企投資信心不是很充分。整體而言,一線及核心二線城市政策優(yōu)化較少,尤其是對(duì)于改善性住房需求的政策限制相對(duì)而言仍然較多,隨著更多城市房地產(chǎn)銷售邊際轉(zhuǎn)弱,需要更大力度的政策支持,讓更多有合理購房意愿和購房能力的人群進(jìn)入市場(chǎng)。

  陳文靜認(rèn)為,從穩(wěn)市場(chǎng)角度來看,核心城市仍存在政策優(yōu)化空間。比如,優(yōu)化北京、上海等地的普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。她表示,優(yōu)化北京、上海的普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),降低非普通住宅的首付比例和稅費(fèi),有利于降低合理購房需求的購房成本和購房門檻。北京、上海政策優(yōu)化調(diào)整,市場(chǎng)預(yù)期有望逐漸恢復(fù),對(duì)全國(guó)市場(chǎng)預(yù)期的好轉(zhuǎn)也可能帶來積極效應(yīng)。

  調(diào)查

  商品住宅成交套總價(jià)均值 高于普通住宅標(biāo)準(zhǔn)線

  據(jù)了解,當(dāng)前北京、上海執(zhí)行的是2014年出臺(tái)的普通住宅、非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)。其中,北京的最高限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)是五環(huán)內(nèi)為單價(jià)39600元/平方米、總價(jià)468萬元/套。伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展,目前北京房?jī)r(jià)較2014年出現(xiàn)明顯上漲,其中,根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù),2022年,北京四環(huán)至五環(huán)、五環(huán)至六環(huán)、六環(huán)外新建商品住宅成交套總價(jià)均值分別為914萬元、610萬元、395萬元,明顯高于普通住宅標(biāo)準(zhǔn)線。

  按現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn),在購房首付方面,當(dāng)前北京首套普通住宅首付比例為35%,非普通住宅40%;二套房普通住宅首付比例是60%,非普通住宅首付比例高達(dá)80%。以一套600萬元的房子為例,首套普通住宅首付210萬元,非普通住宅首付240萬元,差額30萬元;二套普通住宅首付360萬元,非普通住宅首付480萬元,差額120萬元。不難看出,無論是首套還是二套,在首付上對(duì)剛需和改善型剛需人群來說影響均較大。

  此外,普通住宅和非普通住宅的購房成本差別還體現(xiàn)在契稅、印花稅、土地增值稅等各項(xiàng)稅費(fèi)上。按現(xiàn)行規(guī)定,北京普通住房在交易時(shí),滿兩年及以上的房子免征增值稅及附加稅。個(gè)人將購買超過5年(含5年)的普通住房對(duì)外銷售的,免征營(yíng)業(yè)稅。對(duì)個(gè)人購買普通住房,且該住房屬于家庭唯一住房的,減半征收契稅;對(duì)個(gè)人購買90平方米及以下普通住房,且該住房屬于家庭唯一住房的,減按1%稅率征收契稅。

  回應(yīng)

  住建委:研究政策時(shí)將考慮群眾所反映問題

  業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,普通住宅標(biāo)準(zhǔn)設(shè)立的初衷是國(guó)家為了保障剛需家庭購買普通自住住房設(shè)立的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)亦有利于降低購房者置業(yè)門檻。

  時(shí)至今日,北京目前執(zhí)行的普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)已長(zhǎng)達(dá)近9年,仍未見有調(diào)整。北青報(bào)記者注意到,在北京住建委官網(wǎng)“政民互動(dòng)”欄目中,有不少咨詢普通住宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整類問題的留言。

  有網(wǎng)友表示,2017年買的首套房是70平方米的二居室,但如今他們家有了三胎,想換大一點(diǎn)的房子卻不符合普通住宅標(biāo)準(zhǔn),加上認(rèn)房又認(rèn)貸的政策,這讓他壓力很大,直呼“根本換不起”。

  還有人稱,按照現(xiàn)在的標(biāo)準(zhǔn),北京的普通住宅很少,基本都是豪宅了,甚至限競(jìng)房都是豪宅了,作為一個(gè)剛需購房人,為此多花的成本很大,“上次調(diào)整非普線是2014年,可現(xiàn)在8年多都沒做調(diào)整,希望能滿足剛需人群的購房需求,適當(dāng)調(diào)整普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)”。

  北京住建委對(duì)此給出的答復(fù)是,已關(guān)注反映的問題,并將在研究政策時(shí)考慮,目前仍執(zhí)行2014年普通住宅政策。關(guān)于三胎家庭購房沒有新政策問題,住建委正在調(diào)研二胎、三胎家庭購房情況及實(shí)際走向情況,目前還沒有新政策。

  文/本報(bào)記者 宋霞

  分析

  應(yīng)針對(duì)剛需和改善需求人群適當(dāng)微調(diào)

  北京現(xiàn)行的普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)還是2014年10月8日正式公布實(shí)施的版本,現(xiàn)行的標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)沿用近9年。當(dāng)前形勢(shì)下是合適的調(diào)整時(shí)機(jī)嗎?

  “當(dāng)前的房?jī)r(jià)與2014年房?jī)r(jià)相比,都已普遍上漲,大部分面積和容積率符合普通住房標(biāo)準(zhǔn)的商品房,由于房?jī)r(jià)不符合規(guī)定而‘被豪宅’,不能享受稅收、房貸的優(yōu)惠,不利于樓市回暖和樓市信心恢復(fù),不利于合理性購房需求的釋放,當(dāng)前形勢(shì)下是調(diào)整普通住房標(biāo)準(zhǔn)的好時(shí)機(jī)?!笔锥冀?jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)京津冀房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)趙秀池表示,2014年之前普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)差不多每3年調(diào)整一次,按規(guī)律應(yīng)該每3年調(diào)整一次。調(diào)整房?jī)r(jià)后,可以使更多人能夠享受到普通住房的稅收、房貸優(yōu)惠,有利于樓市回暖、信心恢復(fù),增加住房需求,促進(jìn)樓市平穩(wěn)健康發(fā)展。

  不過,趙秀池指出,有關(guān)部門之所以不調(diào)整,有可能是考慮到房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不太穩(wěn)定,尤其是2014年以來,樓市變化撲朔迷離,房?jī)r(jià)標(biāo)準(zhǔn)確定比較困難。而且2017年以來實(shí)行的限價(jià)政策等規(guī)定,也影響了普通住房?jī)r(jià)格的動(dòng)態(tài)調(diào)整。

  中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的定調(diào)是以穩(wěn)為主,尤其是在房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況不好的當(dāng)下,出于一些顧慮,該標(biāo)準(zhǔn)一直未作調(diào)整?!鞍凑漳壳暗恼J(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),大部分房子都屬于豪宅。但這個(gè)線主要作用其實(shí)就是降低了市場(chǎng)的杠桿,穩(wěn)定了北京市場(chǎng)的房?jī)r(jià)?!?/p>

  張大偉認(rèn)為,當(dāng)下北京樓市絕大部分購房者是按照非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)在首付,目前市場(chǎng)上在銷售的限競(jìng)房應(yīng)該歸類為普通住宅,特別是140平方米以內(nèi)的部分。限競(jìng)房庫存積壓很大原因也是非普住宅標(biāo)準(zhǔn)過低,導(dǎo)致大部分五六環(huán)之間的限競(jìng)房,只能貸款60%至20%?!皯?yīng)該針對(duì)剛需和改善需求人群適當(dāng)微調(diào)標(biāo)準(zhǔn)。不能像之前深圳那樣一刀切放開,完全可以部分放松,或者定向人群放松。”

  文/本報(bào)記者 宋霞

  統(tǒng)籌/李巍巍

(責(zé)編:陳濛濛)

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