直面青年租房的“難事兒”【——專訪北京航空航天大學(xué)公共管理學(xué)院副教授聶晨】

　　編者按

　　近年來，青年租房問題備受社會(huì)關(guān)注。全國(guó)各地在建設(shè)青年發(fā)展型城市試點(diǎn)中，也都將解決青年租房問題作為重要工作之一。當(dāng)前，租賃正成為新一輪住房改革關(guān)注的焦點(diǎn)。同時(shí)，青年已被界定為住房困難群體之一。2021年7月，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，文件明確提出，保障性租賃住房主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題。

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　　2022年12月，在第十八屆中國(guó)青少年發(fā)展論壇上，長(zhǎng)期研究住房保障領(lǐng)域的北京航空航天大學(xué)公共管理學(xué)院副教授、院長(zhǎng)助理聶晨帶來了有關(guān)青年租賃住房的最新研究?，F(xiàn)階段青年租房難題有哪些？又該如何破解？近日，中青報(bào)·中青網(wǎng)記者就此專訪了聶晨。

　　從2007年起，在英國(guó)布里斯托大學(xué)攻讀碩士和博士期間，聶晨就開始從事國(guó)際住房比較和青年住房研究。2014年回國(guó)之后，他持續(xù)關(guān)注中國(guó)青年買房和租房問題。

　　2021年，聶晨承接了團(tuán)中央重點(diǎn)課題《多元供給視角下大城市青年租房現(xiàn)狀調(diào)查及可行性對(duì)策研究》，通過問卷調(diào)查與訪談等形式對(duì)北京地區(qū)青年租房問題進(jìn)行深入研究。

　　租賃供給結(jié)構(gòu)仍處失衡狀態(tài)

　　想要解決青年租房難題，關(guān)鍵在于租賃供給是否充足。

　　通過調(diào)查，聶晨發(fā)現(xiàn)，總體上看，青年租賃住房的多元供給趨勢(shì)已經(jīng)初步形成。

　　“青年群體，除了面對(duì)傳統(tǒng)個(gè)體房東外，還有長(zhǎng)租公寓、政府或企業(yè)籌集的公租房、宿舍床位以及城中村自建房和集租房等多種租賃選擇。”聶晨說，其中長(zhǎng)租公寓發(fā)展迅速，占比已經(jīng)超過20%，公共租賃住房(主要指青年向政府直接申請(qǐng)的公租房，以及單位和政府合作后，青年從工作單位獲得的公租房——記者注)占比已經(jīng)接近15%。

　　盡管如此，青年住房租賃供給結(jié)構(gòu)仍處于失衡狀態(tài)。調(diào)查顯示，私房出租依然占比近50%，加上長(zhǎng)租公寓占比21.13%，“這意味著有超過70%的青年群體主要靠市場(chǎng)渠道租到房子。”

　　“雖然公共力量和社會(huì)力量一定程度上推進(jìn)了租賃住房的多元化供給，但對(duì)舊有租賃結(jié)構(gòu)影響最大的是發(fā)展速度快，且具有機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；?、資本化特點(diǎn)的長(zhǎng)租公寓?！甭櫝扛嬖V記者，這樣的供給結(jié)構(gòu)給解決青年租房問題也帶來新的挑戰(zhàn)。

　　他說，長(zhǎng)租公寓規(guī)模更大、運(yùn)行更為復(fù)雜、資金更具風(fēng)險(xiǎn)性，這對(duì)政府調(diào)控與監(jiān)管提出更高要求；同時(shí)，面對(duì)掌握更多房源、議價(jià)能力更強(qiáng)的長(zhǎng)租公寓機(jī)構(gòu)，青年更容易處于弱勢(shì)地位。

　　“不是說愿意去市場(chǎng)上租房，是沒得選。”一位26歲在民營(yíng)企業(yè)工作的已婚男士向聶晨解釋，首先是買不起房，“起碼現(xiàn)在買不起”，其次對(duì)于公租房，“政府(組織)的沒資格申請(qǐng)，自己企業(yè)沒有相關(guān)資源，集租房更是沒聽說過?！?/p>

　　“部分青年‘夾心層’現(xiàn)象明顯，因此只能把市場(chǎng)渠道作為次優(yōu)選擇。”聶晨告訴記者。

　　租賃住房被視為在當(dāng)前階段，能較快且以較低成本滿足大城市青年群體基本住房需求的重要手段，但現(xiàn)實(shí)狀況距青年理想、穩(wěn)定、長(zhǎng)期的租房目標(biāo)仍有很長(zhǎng)距離。

　　雖然青年群體對(duì)所租住住房總體滿意度較高，但在聶晨的調(diào)查中，有超過60%的青年群體認(rèn)為租金負(fù)擔(dān)較重。其中，居住在私人租賃商品房和長(zhǎng)租公寓中的青年認(rèn)為租金負(fù)擔(dān)重的比例分別高達(dá)75.54%和66.67%。

　　聶晨分析，由租賃供給結(jié)構(gòu)失衡導(dǎo)致的部分房源價(jià)格漲幅大，房型不合理，房源本身質(zhì)量、租期、所在區(qū)位、周邊配套等不理想都加劇了優(yōu)質(zhì)房源價(jià)格高、青年租房負(fù)擔(dān)重的現(xiàn)實(shí)。

　　據(jù)了解，根據(jù)歐洲標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)家庭支付住房相關(guān)開支超過家庭可支配收入的40%以上時(shí)，則被界定為衡量住房貧困標(biāo)準(zhǔn)之一的“住房負(fù)擔(dān)過重(overburden)”，住房負(fù)擔(dān)已嚴(yán)重威脅家庭日常生活和個(gè)體發(fā)展。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，由于當(dāng)下不少青年都采用季付甚至半年付的方式支付房租，導(dǎo)致有超過15%的租賃青年“住房負(fù)擔(dān)過重”。

　　“租得起”與“租得到”

　　在聶晨看來，為達(dá)到青年租房理想狀態(tài)，需要逐步解決各種現(xiàn)實(shí)需求，其中排在首位的就是讓青年“租得起”“租得到”。

　　聶晨認(rèn)為，滿足青年租房的這兩方面基礎(chǔ)需要，可以從降低租金和增加支付能力兩方面入手。

　　在降低租金方面，要繼續(xù)增加公共部門的租住房供給，與市場(chǎng)渠道形成有效競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)鼓勵(lì)政府直接供給符合青年需要的數(shù)量多、戶型小、租金低、租期靈活的房源。

　　“當(dāng)前不少城市都推出了青年驛站，外地青年能在這里短期過渡，這不僅緩解了青年租房焦慮，還在一定程度上有益于穩(wěn)定租房市場(chǎng)。”聶晨評(píng)價(jià)說。

　　為降低租金，還需要促進(jìn)政府與市場(chǎng)的合作，借鑒“躉租”模式(通過從農(nóng)民手中長(zhǎng)期租賃富余的定向安置房，將這些房源納入公租房中——記者注)通過政府統(tǒng)一籌集市場(chǎng)上各類閑置房源增加供給。

　　聶晨在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，北京市海淀區(qū)就已經(jīng)初步形成了包括新建、配建、收購(gòu)、利用集體土地建租賃房、躉租社會(huì)存量住房等方式的多主體供給保障住房，以及包括實(shí)物租賃和貨幣補(bǔ)貼在內(nèi)的“租補(bǔ)”一體的多渠道租賃住房保障體系，并且還成立了海淀區(qū)保障性住房發(fā)展有限公司，嘗試將保障住房的運(yùn)營(yíng)管理日益向著市場(chǎng)化、專業(yè)化、規(guī)范化方向推進(jìn)。

　　調(diào)查還顯示，在租金支付周期上，有47.18%的青年群體采用的是季付租金的方式；10.92%的青年一次性提前支付半年的租金，9.51%的青年一次性提前支付一年的租金。這樣的租金支付周期進(jìn)一步加劇了青年群體租金負(fù)擔(dān)。因此，聶晨建議要“調(diào)整租金支付周期，將提前半年、提前一季度支付租金，改為按月份支付租金”。

　　在提升可支付能力方面，聶晨建議，可以嘗試租金貨幣化保障代替公共住房實(shí)物供給。

　　“目前我國(guó)租房的貨幣支持(或者貨幣補(bǔ)貼)，一般以家庭為單位，很少有專門針對(duì)青年群體的租賃貨幣補(bǔ)貼?！彼f，目前在國(guó)外已經(jīng)出現(xiàn)了依靠金融和稅收等優(yōu)惠手段，專門面對(duì)青年群體的貨幣補(bǔ)貼。

　　“以英國(guó)為例，2015年，英國(guó)出臺(tái)過‘幫助租房計(jì)劃’(Help to Rent scheme)，專門針對(duì)18-30歲年齡段，既沒有自有住房，也沒有申請(qǐng)到保障房，但擁有穩(wěn)定收入的青年。”

　　根據(jù)該計(jì)劃，滿足條件的英國(guó)青年可以獲得政府提供的一次性最高金額為1500英鎊 (倫敦地區(qū)為2000英鎊)的低息貸款，以此支付租房必需的押金，和最初幾個(gè)月的房租。

　　調(diào)查還顯示，青年租賃狀況隨婚育歷程、工作年限影響較大。因此，他建議，要以多種手段對(duì)婚育后的無房青年給予適度補(bǔ)貼，補(bǔ)貼額度可隨子女?dāng)?shù)量增長(zhǎng)，隨工作年限延長(zhǎng)精準(zhǔn)下降。

　　“具體形式可以是，增加家庭收入免稅額度、發(fā)放租房券、消費(fèi)券、直接的租金補(bǔ)貼或者無息低息的小額租賃貸款等。”聶晨說。

　　此外，他還建議，政府要出面搭建租賃網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，讓青年群體能直接租到私人房東的房屋，減少中介費(fèi)用。

　　聶晨還專門提到，對(duì)那些“買不起，租不到”的“夾心層”青年，要提供更多有效選擇。調(diào)查顯示，公共租賃住房覆蓋的青年群體中72.5%屬于公務(wù)員、事業(yè)單位、國(guó)有企業(yè)和集體企業(yè)的青年。因此，建議逐步降低甚至去除公共租賃住房的申請(qǐng)門檻，簡(jiǎn)化申請(qǐng)流程，讓更多青年群體能獲得與公共住房相關(guān)的社會(huì)服務(wù)。

　　“大城市利用集體土地建租賃住房(集租房)，也是增加租房供給、降低租金的一項(xiàng)政策創(chuàng)新?！甭櫝空f，一般采取村集體(村集體作為社會(huì)力量)用城中村、城鄉(xiāng)接合部的集體土地入股并分紅，相關(guān)企業(yè)負(fù)責(zé)運(yùn)行，政府提供政策支持，金融機(jī)構(gòu)提供貸款。

　　“作為政策創(chuàng)新，有利于從頭開始，去探索和嘗試多種合作方式、運(yùn)營(yíng)方式、租賃方式，支持方式?！彼f。

　　“租得好”與“租得久”

　　在青年租房實(shí)際中，提升青年租房幸福感的因素，還要幫助青年“租得好”與“租得久”。

　　“租得好”具體來說，就是要幫助青年盡量實(shí)現(xiàn)“租得近”與“租得穩(wěn)”。

　　圍繞通勤便利和職住平衡的現(xiàn)實(shí)需求，聶晨建議，針對(duì)當(dāng)前存量公共住房周邊通勤便利差的問題，要通過增加周邊公共交通路線，陸續(xù)提升基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，并引入多方參與，以購(gòu)買社會(huì)服務(wù)等方式，促進(jìn)街道和企業(yè)開通上下班高峰期專線班車。

　　調(diào)查研究顯示，當(dāng)前的租賃住房體系中租賃的各個(gè)環(huán)節(jié)仍然存在諸多不規(guī)范的問題，影響租賃關(guān)系的穩(wěn)定性。

　　因此，需要繼續(xù)規(guī)范租賃住房體系運(yùn)行，在市場(chǎng)租賃方面，規(guī)范供給主體與中介機(jī)構(gòu)的行為，保護(hù)青年租賃群體利益；在公共租賃住房方面，也要進(jìn)一步公開、明確和細(xì)化好公共租賃住房從申請(qǐng)、選房、租住到退出的各個(gè)環(huán)節(jié)，避免青年群體的誤解。

　　“更重要的是，要關(guān)注長(zhǎng)租公寓對(duì)青年居住需求的契合性，加強(qiáng)長(zhǎng)租公寓監(jiān)管，控制其風(fēng)險(xiǎn)性?！甭櫝空f。

　　“想要滿足青年租房需求，還要考慮‘租得久’?！甭櫝扛嬖V記者，這就要求政府除了關(guān)注硬件方面外，還需要關(guān)注軟件方面，例如關(guān)注和青年租賃群體、租賃住房相關(guān)的歸屬感，在公共服務(wù)均等化的前提下落實(shí)租住同權(quán)等問題，補(bǔ)齊實(shí)現(xiàn)落戶、子女就近入學(xué)、醫(yī)療衛(wèi)生等公共配套服務(wù)方面的不足，緩解青年對(duì)住房自有的焦慮。

　　理順“租與購(gòu)”

　　在調(diào)查研究中，聶晨發(fā)現(xiàn)，即使青年在租金降低、規(guī)范性和穩(wěn)定性提高、對(duì)租賃供給主體更加滿意的情況下，長(zhǎng)期租房意愿能夠提升，但當(dāng)青年群體將住房自有與租賃住房進(jìn)行對(duì)比時(shí)，租賃住房還是會(huì)被置于次級(jí)地位。

　　“租房錢是給別人，錢花了，屬于消費(fèi)，還房貸是給自己攢錢，是資產(chǎn)建設(shè)，沒有可比性。”一位33歲在事業(yè)單位工作的受訪者告訴聶晨。

　　聶晨認(rèn)為，“通過租賃解決城市青年住房問題，不能只關(guān)注到租賃部門，也需要考慮住房自有體系與租賃體系的相互建構(gòu)的作用。”

　　他建議，在住房市場(chǎng)方面要繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”的指導(dǎo)方針，避免住房?jī)r(jià)格再次出現(xiàn)大幅上漲，進(jìn)而導(dǎo)致青年住房自有群體與租賃群體經(jīng)濟(jì)上的不平等現(xiàn)象惡化。

　　“我們要構(gòu)建和打造租賃體系與適度資產(chǎn)建設(shè)之間的關(guān)系，為租住的青年群體保留實(shí)現(xiàn)住房自有的合理期望?！甭櫝空f。

　　他建議，可以考慮借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家相關(guān)公共租賃住房向產(chǎn)權(quán)住房轉(zhuǎn)化的成熟經(jīng)驗(yàn)，對(duì)長(zhǎng)期租賃青年，可以將歷年所交租金部分或者全部轉(zhuǎn)為購(gòu)房款的一部分。

　　聶晨舉例說，在英國(guó)，當(dāng)租賃時(shí)間滿足一定期限后，租戶能夠以一定折扣價(jià)格購(gòu)買所租房屋，并且政府規(guī)定，優(yōu)惠政策購(gòu)買的房屋只能用于家庭自住，不得外租。在新加坡，公租房出售后的規(guī)定時(shí)間內(nèi)不得再次出售，并且租戶只能將公租房轉(zhuǎn)售相關(guān)公共部門。

　　“這些措施都有助于避免租賃住房向產(chǎn)權(quán)住房轉(zhuǎn)移過程中出現(xiàn)尋租現(xiàn)象，限制租賃出口的盈利機(jī)會(huì)，利于理清租與購(gòu)的關(guān)系?！甭櫝空f。

　　在他看來，真正解決青年租房問題，要努力讓社會(huì)各界樹立青年優(yōu)先發(fā)展觀念，不僅推進(jìn)租金住房的供給多元化，也要促進(jìn)租金住房供給的精準(zhǔn)化和管理的高質(zhì)量化。

　　中青報(bào)·中青網(wǎng)記者 楊寶光

　　《中國(guó)青年報(bào)》2023年02月23日 06 版