葛瑤 見(jiàn)習(xí)記者 趙若帆

　　上周，公募REITs出現(xiàn)上市小高潮。華夏合肥高新產(chǎn)園REIT、國(guó)泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT、國(guó)泰君安東久新經(jīng)濟(jì)REIT三單公募REITs先后上市，上市當(dāng)天均觸及漲停，二級(jí)市場(chǎng)行情火熱。

　　前期公募REITs的平穩(wěn)運(yùn)行也吸引不少投資機(jī)構(gòu)排兵布局。廣發(fā)證券、平安證券、上海鉑紳、樂(lè)瑞資產(chǎn)等機(jī)構(gòu)積極參與認(rèn)購(gòu)。隨著首批公募REITs限售份額解禁，銀河證券、光大理財(cái)?shù)冉铏C(jī)增持流通份額。

　　密集“上新”的同時(shí)，老一批產(chǎn)品擴(kuò)募也正式進(jìn)入實(shí)操階段，首批五單公募REITs已發(fā)布擴(kuò)募公告。機(jī)構(gòu)人士認(rèn)為，擴(kuò)募將有利于盤(pán)活存量、拉動(dòng)投資，體現(xiàn)REITs“永續(xù)”特征。未來(lái)應(yīng)從立法、投教、市場(chǎng)擴(kuò)容等層面進(jìn)一步完善公募REITs市場(chǎng)。

　　三單公募REITs集中上市

　　10月10日至10月14日，三單公募REITs接連上市，分別為華夏合肥高新產(chǎn)園REIT、國(guó)泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT、國(guó)泰君安東久新經(jīng)濟(jì)REIT，上市當(dāng)天均觸及漲停。根據(jù)相關(guān)規(guī)則，公募REITs設(shè)置上市首日30%的漲跌幅比例限制，非上市首日漲跌幅比例限制為10%。

　　具體來(lái)看，10月10日華夏合肥高新產(chǎn)園REIT上市，開(kāi)盤(pán)即漲停并以漲停價(jià)報(bào)收。上市第二日，華夏合肥高新產(chǎn)園REIT發(fā)布公告稱(chēng)，為保護(hù)基金份額持有人利益，該基金自10月11日開(kāi)市起停牌1小時(shí)。截至10月14日收盤(pán)，華夏合肥高新產(chǎn)園REIT報(bào)2.673元，當(dāng)日成交額達(dá)2702萬(wàn)元。

　　10月13日，國(guó)泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT上市，開(kāi)盤(pán)即漲停并以漲停價(jià)報(bào)收。國(guó)泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT同樣于上市第二日發(fā)布停牌1小時(shí)的公告。截至10月14日收盤(pán)，國(guó)泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT報(bào)5.350元，當(dāng)日成交額達(dá)7892萬(wàn)元。

　　10月14日，國(guó)泰君安東久新經(jīng)濟(jì)REIT上市，開(kāi)盤(pán)漲停，之后打開(kāi)漲停板。截至10月14日收盤(pán)，國(guó)泰君安東久新經(jīng)濟(jì)REIT報(bào)3.859元，漲幅27.15%，當(dāng)日成交額達(dá)3.4億元。

　　上述三單產(chǎn)業(yè)園REITs的火爆不止反映在二級(jí)市場(chǎng)上。實(shí)際上，在認(rèn)購(gòu)期間，三單產(chǎn)品已成為“香餑餑”。

　　華夏合肥高新產(chǎn)園REIT刷新了多項(xiàng)紀(jì)錄。在正式發(fā)售時(shí)，該REIT戰(zhàn)略投資者、網(wǎng)下機(jī)構(gòu)投資者和公眾投資者比例配售前認(rèn)購(gòu)總金額達(dá)1293.97億元。其中，網(wǎng)下機(jī)構(gòu)投資者詢價(jià)倍數(shù)創(chuàng)新高，配售比例低至0.64%；公眾投資者配售比例也再破紀(jì)錄，僅為0.23%。也就是說(shuō)，公眾投資者以1萬(wàn)元認(rèn)購(gòu)該產(chǎn)品，獲配金額只有23元。

　　國(guó)泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT和國(guó)泰君安東久新經(jīng)濟(jì)REIT也備受青睞。網(wǎng)下投資者認(rèn)購(gòu)倍數(shù)均超百倍，公眾配售比例均低于0.34%。在戰(zhàn)略投資者、網(wǎng)下機(jī)構(gòu)投資者和公眾投資者比例配售前，國(guó)泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT和國(guó)泰君安東久新經(jīng)濟(jì)REIT認(rèn)購(gòu)總金額分別達(dá)727.16億元和855.72億元。

　　在上述三單產(chǎn)業(yè)園REITs后，目前國(guó)內(nèi)已上市公募REITs數(shù)量達(dá)二十單，初始募集規(guī)模為618.14億元；其中產(chǎn)業(yè)園REITs數(shù)量為七單，產(chǎn)業(yè)園區(qū)成為國(guó)內(nèi)公募REITs目前最主要的底層資產(chǎn)類(lèi)型。

　　基金人士認(rèn)為，產(chǎn)業(yè)園REITs連續(xù)“上新”，原因是此類(lèi)REITs產(chǎn)權(quán)清晰、收益相對(duì)穩(wěn)定、具備持續(xù)動(dòng)態(tài)提升經(jīng)營(yíng)效益的增值潛力。此外，隨著產(chǎn)業(yè)發(fā)展，產(chǎn)業(yè)園區(qū)可以吸引更多企業(yè)入駐，或者入駐企業(yè)擴(kuò)大規(guī)模后，產(chǎn)業(yè)園區(qū)提升租金。因此，投資產(chǎn)業(yè)園REITs可以分享該區(qū)域經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量增長(zhǎng)的紅利。

　　私募機(jī)構(gòu)盯上REITs“蛋糕”

　　整體來(lái)看，已上市的公募REITs在二級(jí)市場(chǎng)上表現(xiàn)不俗。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至10月14日，華安張江光大園REIT上市以來(lái)漲幅超50%；建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT、紅土創(chuàng)新鹽田港倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT、博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT、富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT漲幅均超43%。

　　前期公募REITs的平穩(wěn)運(yùn)行，也讓不少機(jī)構(gòu)看到了投資機(jī)遇，積極參與認(rèn)購(gòu)。整體來(lái)看，新上市的三單產(chǎn)業(yè)園REITs網(wǎng)下機(jī)構(gòu)投資者的類(lèi)型更加多元化，涵蓋銀行、保險(xiǎn)、券商、基金公司等機(jī)構(gòu)，如平安證券、廣發(fā)證券、華夏基金、易方達(dá)基金等知名機(jī)構(gòu)頻頻現(xiàn)身三單產(chǎn)業(yè)園REITs網(wǎng)下機(jī)構(gòu)投資者名單。

　　其中，值得注意的是，私募機(jī)構(gòu)也盯上了這塊“蛋糕”。面對(duì)近期發(fā)行的三單產(chǎn)業(yè)園REITs，百億私募基金上海鉑紳旗下的四號(hào)、六號(hào)、七號(hào)、八號(hào)、二十一號(hào)等多只產(chǎn)品參與認(rèn)購(gòu)。若按報(bào)價(jià)計(jì)算，上海鉑紳對(duì)三單產(chǎn)業(yè)園REITs共斥資近2000萬(wàn)元參與認(rèn)購(gòu)。另一知名私募機(jī)構(gòu)樂(lè)瑞資產(chǎn)也現(xiàn)身國(guó)泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT和華夏合肥高新產(chǎn)園REIT網(wǎng)下機(jī)構(gòu)投資者名單，該私募機(jī)構(gòu)旗下18號(hào)、39號(hào)產(chǎn)品參與認(rèn)購(gòu)，按報(bào)價(jià)計(jì)算，樂(lè)瑞資產(chǎn)獲配金額約90萬(wàn)元。

　　此外，今年6月，首批公募REITs限售份額解禁，可流通份額的增加也為機(jī)構(gòu)投資提供了新機(jī)會(huì)。以首批上市的華安張江光大園REIT為例，與2021年年末相比，截至2022年上半年，銀河證券、招商財(cái)富鑫彩2號(hào)集合資產(chǎn)管理計(jì)劃、光大理財(cái)陽(yáng)光金13M豐利增強(qiáng)1期和光大資管誠(chéng)享7號(hào)集合資產(chǎn)管理計(jì)劃新進(jìn)成為該REIT前十名流通份額持有人，期末分別持有985.24萬(wàn)份、809.14萬(wàn)份、403.87萬(wàn)份和355.70萬(wàn)份，累計(jì)占總份額比例為5.11%。

　　公募REITs何以頻頻引爆市場(chǎng)？天相投顧基金評(píng)價(jià)中心相關(guān)人士表示，首先，公募REITs與股票、債券相關(guān)性均較低，有利于平抑資產(chǎn)組合的波動(dòng)；其次，前期發(fā)行的公募REITs可供分配金額基本符合預(yù)期，在市場(chǎng)波動(dòng)較大的情況下，公募REITs為投資者提供相對(duì)穩(wěn)健的收益來(lái)源；此外，公募REITs資產(chǎn)整體具有一定的稀缺性，其規(guī)模較小，容易引發(fā)搶購(gòu)。

　　五單REITs申請(qǐng)擴(kuò)募

　　5月31日，公募REITs擴(kuò)募規(guī)則落地，不少已上市的產(chǎn)品抓住機(jī)遇，積極參與。9月底，紅土創(chuàng)新鹽田港倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT、博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT、華安張江光大園REIT、富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT、中金普洛斯倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT發(fā)布擬申請(qǐng)擴(kuò)募公告，擬采取定向擴(kuò)募方式，向符合基金份額持有人大會(huì)決議規(guī)定條件的特定對(duì)象擴(kuò)募發(fā)售，且每次發(fā)售對(duì)象不超過(guò)35名，發(fā)售價(jià)格將不低于定價(jià)基準(zhǔn)日前20個(gè)交易日公募REITs交易均價(jià)的90%。

　　“REITs擴(kuò)募可以看作是IPO上市公司的增發(fā)。”一位公募REITs產(chǎn)品負(fù)責(zé)人指出，REITs成立時(shí)是在市場(chǎng)上募資買(mǎi)入基礎(chǔ)設(shè)施類(lèi)資產(chǎn)，擴(kuò)募是再次募資，買(mǎi)入其他資產(chǎn)。

　　談及擴(kuò)募的優(yōu)點(diǎn)，中金基金表示，對(duì)投資者而言，公募REITs擴(kuò)募購(gòu)入新基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，將利于擴(kuò)大資產(chǎn)覆蓋面，分散資產(chǎn)持有風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)有利于基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)持續(xù)穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)以及實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值，或有助于提升長(zhǎng)期投資獲得感。

　　從海外成熟經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，REITs具備“永續(xù)”特質(zhì)。擴(kuò)募是實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)公募REITs“永續(xù)”特征的重要方式。一位基金人士舉例稱(chēng)：“假設(shè)某REITs的資產(chǎn)剩余期限為65年，通過(guò)擴(kuò)募，其能購(gòu)入其他符合要求的資產(chǎn)，由此不斷延長(zhǎng)底層資產(chǎn)的剩余期限?！?/p>

　　擴(kuò)募是否會(huì)影響公募REITs二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格？富國(guó)基金表示，擴(kuò)募相當(dāng)于在原來(lái)資產(chǎn)組合中注入了新資產(chǎn)。如果新資產(chǎn)質(zhì)量好，現(xiàn)金流穩(wěn)定，或許可以增加公募REITs內(nèi)部收益率，并體現(xiàn)在二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格上；如果新購(gòu)入資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效益不好，也會(huì)拉低整體現(xiàn)金流質(zhì)量，從而使得原先投資者可能承受一定的價(jià)格下跌風(fēng)險(xiǎn)。

　　未來(lái)REITs市場(chǎng)該走向何方？中國(guó)REITs聯(lián)盟執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)王剛從六方面進(jìn)行了總結(jié)：第一，推進(jìn)REITs獨(dú)立立法，出臺(tái)配套稅收政策；第二，持續(xù)強(qiáng)化信息披露和投資者關(guān)系建設(shè)；第三，健全Pre-REITs引入的機(jī)制和規(guī)范；第四，推進(jìn)市場(chǎng)擴(kuò)容建設(shè)，建議向商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域做一定拓展；第五，提升經(jīng)營(yíng)管理標(biāo)準(zhǔn)，優(yōu)化分派、現(xiàn)金流測(cè)算等技術(shù)操作；第六，強(qiáng)化政府、政策與REITs銜接關(guān)系，加強(qiáng)原始權(quán)益人教育。