五年期以上LPR如期下調 百萬房貸一年可節(jié)省利息上千元
8月LPR如期下調,最新個人房貸利率將下調0.15個百分點。8月22日,中國人民銀行授權全國銀行間同業(yè)拆借中心公布,2022年8月22日貸款市場報價利率(LPR)為:1年期LPR為3.65%,較上月下調5個基點,5年期以上LPR為4.3%,較上月下調15個基點。這是LPR今年第三次下調,1年期LPR和5年期LPR今年分別累計下降15個基點和35個基點。
企業(yè)貸款利率已很低
本次LPR下調已在市場預期之中。8月15日人民銀行開展4000億元中期借貸便利(MLF)操作(含對8月16日MLF到期的續(xù)做)和20億元公開市場逆回購操作,中標利率均下降10個基點。從歷次LPR調整看,如果MLF利率下調,那么LPR必下調;不過,MLF利率不變時,LPR不一定不變,曾有過多次下調。
值得注意的是,本次1年期LPR降幅首次和MLF降幅不一致,低于后者5BP。光大證券金融業(yè)首席分析師王一峰表示,6月份企業(yè)貸款加權平均利率已降至4.16%的歷史新低,同時1年期LPR已處于較低水平,若再考慮信貸供需矛盾加大、銀行“應投盡投”下貸款利率點差的大幅壓降,對優(yōu)質企業(yè)的流貸利率水平可能已在1年LPR基礎上出現大幅減點,且與部分定期存款定價之間已形成“倒掛”。在此情況下,若1年期LPR下調幅度過大,也容易加劇企業(yè)對銀行的套利行為,降低政策效果。
再次下調有助于穩(wěn)定房地產市場
本次5年期以上LPR下調幅度大于1年期LPR,與5月份的那次調整比較類似。當時,1年期LPR沒有調整,5年期以上也是下調15個基點。
天風證券固定收益首席分析師孫彬彬此前已預計到5年期LPR會下調15個基點。他主要是從兩個方面考慮,一是從LPR改革至今,5年期以上LPR比1年MLF要少降5BP(Basis Point,基點)。二是從穩(wěn)定房地產市場出發(fā),需要進一步降低住房貸款利率、向歷史低點靠攏。孫彬彬認為,15BP似乎能夠滿足穩(wěn)增長和穩(wěn)定房地產市場的基本要求。
華泰證券研究所副所長張繼強表示,7月信貸的塌陷很大程度上源于房地產,居民部門仍在延續(xù)降杠桿趨勢。對于房地產而言,保交樓是核心,但穩(wěn)房價是關鍵,促進需求回暖才能讓整體行業(yè)重回正常軌道。目前二三線城市的房地產銷量同比跌幅還在30%至50%,對穩(wěn)信貸和穩(wěn)投資的拖累依然嚴重。這些因素決定了5年期LPR下調的必要性大增。5年期LPR下調有助于降低居民存量貸款負擔,一定程度上減緩還貸潮,并釋放消費潛力。
首套房貸最低利率今起降至4.10%
由于房貸利率普遍在LPR基礎上加點定價,各地今起執(zhí)行最新的房貸利率,首套房貸利率和二套房貸利率均同步下調15個基點。
今年5月15日,央行、銀保監(jiān)會下發(fā)通知,就差別化住房信貸政策進行調整,對于貸款購買普通自住房的居民家庭,首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限由LPR降為LPR減20個基點,二套房貸利率下限仍為LPR加60基點。因此,今天開始全國范圍內首套房貸利率下限將降為4.10%,二套房貸利率下限為4.9%。目前,已有大量城市的首套房貸利率都按全國下限執(zhí)行。
以等額本息方式還款的100萬元首套房貸為例,若貸款年限為30年,降息前利率為4.25%,月供為4919.40 元,此次降息后利率降為4.10%,月供為4831.98 元,每月少付87.42元,一年大約可省1050元,30年共可節(jié)省31500元;若貸款額度為300萬元,每年可省3150元,30年可節(jié)省94500元。
同樣100萬元貸款,如果年限為25年,降息前月供為5417.38 元,降息后月供為5333.74 元,每月節(jié)省利息為83.64元,一年大約節(jié)省1000元,25年節(jié)省25000元。若貸款300萬元,一年大約可省利息3000元,25年節(jié)省利息75000元。
北京首套房百萬房貸月供減少87元
北京地區(qū)房貸利率近年來一直保持穩(wěn)定,目前的個人房貸定價基準為:首套商業(yè)性個人住房貸款利率不低于相應期限LPR+55個基點,二套商業(yè)性個人住房貸款利率不低于相應期限LPR+105個基點,分別比全國利率下限高出0.55和0.45個百分點。北京地區(qū)的房貸年限最長為25年。
此次調整后,若加點幅度沒有變化,北京地區(qū)首套房貸最低利率將從5%降至4.85%,二套房貸利率下限從5.5%降至5.35%。
以百萬元25年期首套房貸款為例,此前月供為5845.90 元,此次降息后變?yōu)?758.84 元,每月也是減少87元;若以北京二套房貸下限利率計算,百萬元25年期貸款,月供將從6140.87 元降至6051.62 元,每月節(jié)省利息近90元。
存量房貸客戶或明年可享降息紅利
需要提醒的是,廣大存量房貸客戶不一定能立馬享受到此次降息的紅利。
浮動利率存量房貸會依據合同約定按期調整利率。一般銀行都規(guī)定重定價周期為一年,并在合同中約定重定價日,每年重定價日那天根據相應的LPR情況確定當年實際執(zhí)行的房貸利率。
北京青年報記者從多家銀行了解到,存量客戶的房貸利率重定價日一般分為兩種情況,第一種是每年的1月1日;另一種是貸款放款日對應的每年對月對日。1月1日重定價的存量房貸客戶今年之內都不能享受這個最新利率,需要等2023年1月1日根據2022年12月份的LPR來確定。根據貸款放款日確定重定價日的客戶,如果重定價日在8月20日及之前,今年已經重新定價,也需要等到明年再調整;只有重定價日是在8月21日及之后的客戶,可很快享受到本次調整后的紅利。
文/本報記者 程婕 統(tǒng)籌/池海波
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