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鄭州:率先“解禁”,新盤分化

發(fā)布時(shí)間:2022-07-05 16:19:00來源: 新京報(bào)

  “10分鐘,20億元,356套房全部售罄。”今年上半年,整個(gè)鄭州房產(chǎn)圈的話題都離不開鄭東新區(qū)神盤——華潤幸福里,這個(gè)樓盤的熱銷被視為鄭州房地產(chǎn)調(diào)控政策松綁后樓市重啟的代表。

  作為今年首個(gè)松綁限購的省會(huì)城市,同時(shí)又是二線城市的代表,鄭州無疑收獲了更多的目光。時(shí)至年中,距離鄭州政策松綁已有4個(gè)多月,在這期間,鄭州樓市走勢如何成為業(yè)內(nèi)關(guān)注的問題。

  那么,華潤幸福里走紅是個(gè)別現(xiàn)象還是預(yù)示著鄭州樓市真的熱了?在限購松綁后,鄭州樓市的真實(shí)現(xiàn)狀又是什么?

  新房成交面積同比降五成,項(xiàng)目分化加劇

  今年3月1日,鄭州發(fā)布《鄭州市人民政府辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》,包含19條政策,后被業(yè)內(nèi)稱為“鄭19條”。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,這是全國自2016年調(diào)控收緊以來,首個(gè)松綁“認(rèn)房又認(rèn)貸”的城市。

  但是,“鄭19條”并沒有對(duì)鄭州新房市場起到立竿見影的效果。一方面,今年上半年受到疫情反復(fù)的影響,鄭州遭遇了短暫的封城,對(duì)新房市場影響很大;另一方面,部分房企遭遇資金鏈斷裂,導(dǎo)致鄭州出現(xiàn)大量停工和爛尾的樓盤,影響購房人購買新房的積極性。

  據(jù)米宅數(shù)據(jù)顯示,今年4月,位于管城區(qū)的新城時(shí)光印象開盤,客戶到訪為零組;位于經(jīng)開區(qū)的金沙湖高爾夫觀邸推出196套房源,僅去化41套。

  據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,今年1-5月,鄭州主城區(qū)新房成交套數(shù)分別為3288套、2612套、3852套、3947套、2672套。在限購松綁后,4月的新房成交量有小幅增長,但是5月受到疫情影響又有所回落。

  根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù),今年1-6月,鄭州新房成交面積約469.19萬平方米,成交均價(jià)約12316元/平方米,而相比去年同期成交面積下降約50%,規(guī)模減半。

  對(duì)此,中指研究院河南公司總經(jīng)理梁波濤表示:“‘鄭19條’出臺(tái)后,整體市場反響并未達(dá)到預(yù)期,今年上半年新房成交量與成交價(jià)均呈現(xiàn)下跌的態(tài)勢?!?/p>

  時(shí)間轉(zhuǎn)折點(diǎn)出現(xiàn)在5月中下旬。隨著鄭州疫情得到控制,線下售樓部重新開放,再疊加利好政策的不斷累加和釋放,鄭州新房市場迎來了新一波行情,而華潤幸福里也選擇在此時(shí)開盤,356套房在10分鐘內(nèi)全部售罄,勁銷20億元。

  據(jù)悉,華潤幸福里的位置確實(shí)極佳,距離鄭州東站約10分鐘車程,而鄭東新區(qū)向來是鄭州房價(jià)的高地,這里匯聚著河南省主要的政府部門、有實(shí)力的金融機(jī)構(gòu)和科技公司,購買力也是全市第一。

  更為重要的是,華潤幸福里的售價(jià)在政府限價(jià)之下,為2.8萬元/平方米-3.2萬元/平方米,而附近同品類建業(yè)天筑的二手房售價(jià)超過4萬元/平方米?!耙弧⒍址績r(jià)倒掛”無疑是華潤幸福里熱銷的重要原因。

  此外,新京報(bào)記者從華潤幸福里售樓部得知,開盤登記報(bào)名人數(shù)與房源數(shù)量比約為3:1,可謂是“三人搶一套房”。不僅如此,華潤幸福里在出售時(shí)額外綁定車位,車位售價(jià)為40萬元/個(gè),開盤選房也是根據(jù)“購買車位的數(shù)量”。

  然而,并不是所有的樓盤都能得到熱銷。記者通過對(duì)比鄭州不同區(qū)域的多個(gè)新盤得知,鄭州新房市場事實(shí)上存在著嚴(yán)重的分化。地段好、品牌開發(fā)商加持的品質(zhì)樓盤確實(shí)迎來了一波熱銷,開盤去化率較高,而位置相對(duì)偏遠(yuǎn)、尤其是位于三環(huán)外的新盤卻無人問津。

  比如,今年6月,位于金水區(qū)的萬科古翠隱秀入市,去化率為81%;位于高新區(qū)的保利文化廣場的去化率為60%;相比之下,位于管城區(qū)的佳田未來新城去化率較低,為14%;位于東三環(huán)的東方宇億萬林府去化率僅有2%。

  58安居客房產(chǎn)研究院張波表示:“目前,鄭州樓市依然難言樂觀。從當(dāng)下樓市政策來看,無論是需求側(cè)還是供給側(cè)的政策力度都不小,但從政策面?zhèn)鲗?dǎo)到市場面還未能體現(xiàn)。從新房市場來看,購房人對(duì)于市場信心不足,其中對(duì)于項(xiàng)目延遲交房或爛尾的擔(dān)心影響新房交易較為明顯,后期還需出臺(tái)一些保交房相關(guān)的政策,更大程度上給購房人的信心‘兜底’,才能更好拉動(dòng)市場復(fù)蘇?!?/p>

  二手房市場回暖,交易周期縮短

  與其擔(dān)心新房爛尾,還不如選擇二手房,更多的購房人轉(zhuǎn)向二手房市場。

  租住在中原區(qū)的李女士告訴記者:“相比于新房,我更偏向于購買二手房。一方面,中原區(qū)新房太少了,沒什么選擇空間;另一方面,新房入住要等待較長的時(shí)間。我身邊有很多朋友,之前買了新房,后來要么停工了,要么爛尾,所以還是買二手房穩(wěn)妥些。”

  “從去年到現(xiàn)在,我主要在看中原區(qū)核心地段的房源,比如錦藝、方圓經(jīng)緯的二手房,房價(jià)沒有明顯下降。近期,我發(fā)現(xiàn)可看的房源增多了,有不少新房源掛出來?!崩钆空f。

  為了解鄭州二手房市場的情況,記者聯(lián)系中原區(qū)二手房成交量最高的錦藝城附近中介門店。一位從業(yè)5年的資深中介人員告訴記者:“錦藝、錦繡、方圓經(jīng)緯屬于中原區(qū)比較核心的板塊,也是比較抗跌的板塊,二手房價(jià)格在近兩年并沒有明顯跌幅。

  在政策放松后,尤其是鄭州取消了差額稅,這些板塊新掛出的房源明顯增多,可選的范圍增大,現(xiàn)在一套價(jià)格適中的二手房差不多掛牌3個(gè)月就可以賣掉,這個(gè)周期是明顯縮短了?!?/p>

  在支持剛需、改善型住房需求的政策中,差額稅的變動(dòng)對(duì)于二手房帶動(dòng)比較大。自2015年1月1日開始,鄭州家庭非“滿五唯一”的住宅交易時(shí),賣方要繳納差額稅費(fèi)((官方指導(dǎo)總價(jià)-原發(fā)票總價(jià))×20%)。在實(shí)際交易時(shí),賣方的差額稅也往往由買方承擔(dān),這就導(dǎo)致很多未達(dá)到“滿五唯一”條件的房源流通性較差。

  目前,二手房交易可以自由選擇按核稅價(jià)的1%征收個(gè)人所得稅和按差額20%的稅率征收個(gè)人所得稅兩種方式,也就是說鄭州已經(jīng)取消了個(gè)人所得稅必須采用差額計(jì)算的固定限制。

  根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,今年3月、4月、5月、6月,鄭州二手房成交量分別環(huán)比增長105%、-26%、-35%、69%,二手房價(jià)格指數(shù)分別環(huán)比增長-0.2%、-0.5%、0.0%、-1.3%。由此來看,除了受到疫情反復(fù)影響的4月和5月外,3月和6月的二手房成交量有明顯的漲幅。

  “鄭州二手房成交量有明顯的上漲態(tài)勢,整體商品住宅市場依然處于底部修復(fù)期。預(yù)計(jì)未來隨著經(jīng)濟(jì)的好轉(zhuǎn),鄭州房地產(chǎn)市場將逐步脫離底部區(qū)間,市場銷售將逐漸回暖?!绷翰缡钦f。

  新京報(bào)記者 徐倩

(責(zé)編: 陳濛濛)

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