“認房不認貸”利于促進有效需求
備受市場關注的“認房不認貸”政策正式落地。近日,住房和城鄉(xiāng)建設部、中國人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)《關于優(yōu)化個人住房貸款中住房套數(shù)認定標準的通知》。該政策納入“一城一策”工具箱,供城市自主選用。目前在一線熱點城市中,廣州、深圳已率先宣布落實該政策。
“認房不認貸”政策有助于促進有效需求聯(lián)動,促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。新政策顯著降低了購房者的置換成本,進一步釋放了改善性住房需求,“賣一買一”交易可能隨之增加。由此,剛性、改善性住房需求以及一手房、二手房市場將形成更多聯(lián)動。
作為個人住房貸款政策的重要組成部分,“認房”或“認貸”是銀行判定首套房、二套房的標準。2016年四季度,為了抑制房價過快上漲、推動市場平穩(wěn)運行,部分一線熱點城市開始執(zhí)行“認房又認貸”政策,只要居民曾貸款購房,即便后續(xù)賣掉房子、結清貸款、在當?shù)孛聼o房,重新購房時銀行仍按照二套房標準放貸?!罢J房不認貸”則反之。不論居民是否使用過貸款買房,只要在當?shù)孛聼o成套住房,銀行就按照首套房標準放貸。
“認房不認貸”政策顯著降低了購房者的置換成本。舉兩個例子。第一,某地居民因孩子出生、老人隨居等原因,打算把名下唯一、貸款購買的65平方米住房置換成90平方米住房。若“認房又認貸”,他換房貸款的首付比例普遍為60%,根據(jù)貝殼研究院7月監(jiān)測數(shù)據(jù),貸款利率平均為4.81%;若“認房不認貸”,他的首付比例普遍降至30%,貸款利率平均降至3.90%。第二,某居民曾在A城市貸款買房,后在B城市重新安家,若“認房不認貸”,該居民在B城市購房將享受首套房信貸政策。
置換成本降低后,改善性住房需求將進一步得到釋放,“賣一買一”交易可能回升。當前,由于新政策落地時間較短,市場反應有待進一步觀察,但從歷史數(shù)據(jù)看,“認房又認貸”政策在一定程度上降低了二手房市場的活躍度。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示,2017年深圳、上海、北京全年二手住宅成交量同比分別下降34%、54%、49%,成交價格也出現(xiàn)了下跌或增速放緩。
若“賣一買一”交易回升,剛性、改善性住房需求以及一手房、二手房市場將形成更多聯(lián)動。一方面,從剛性住房需求的角度看,賣房者增加,二手房市場的供給增加,剛需者將擁有更多選擇。另一方面,從改善性住房需求的角度看,置換者賣房后,既可能購買一手房,也可能繼續(xù)購買符合自身要求的二手房,一手房、二手房市場的需求均可能回升。
有效需求形成聯(lián)動,有助于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。今年以來,房地產(chǎn)銷售有所下滑,房企回款放緩,風險化解工作面臨諸多難點。1—7月,住宅銷售面積同比下降4.3%,截至7月末,住宅待售面積同比增長19.5%。接下來,各地要在堅持“房住不炒”的前提下,因城施策落實好“認房不認貸”政策,切實降低居民的購房成本,更好滿足剛性和改善性住房需求;與此同時,適應我國房地產(chǎn)市場供求關系發(fā)生重大變化的新形勢,適時調整、優(yōu)化房地產(chǎn)政策,進一步釋放有效需求,促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
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